房地产开发流程解析(新).ppt

房地产项目开发流程培训 战略研究中心 徐东旭 公司就是一条船，当你加盟了一家公司，你就成为这条船上的一名船员。这条船是满载而归还是触礁搁浅，取决于你是否与船上的所有船员齐心协力、同舟共济。——引自《公司船》 主要内容 由于“战略决定模式，模式决定流程”。因此本次 讲解内容分为以下三部分： 集团省域化发展战略 主要有三部分内容： 一、省域化发展战略介绍 二、河南省一、二级房地产市场布局 三、组织行为特征 一、战略介绍 建业省域化战略是指建业根据中原城市化发展的宏观背景，结合企业资源状况而制定的“扎根中原，逐步、分级向下延伸，做专业化领袖型区域品牌地产开发商”的企业战略定位。由于其独特性，也被业界称为“建业模式”。 问题：企业运营的终极目标是什么？ 战略的制定背景 二、河南省一、二级房地产市场布局 建业自2002年启动省域化发展战略以来，到2005年底，集团房地产开发业务已由两个城市拓展到郑州、濮阳、新乡、安阳、济源、焦作、洛阳、南阳、平顶山、三门峡、商丘、许昌、驻马店、漯河十四个城市和三门峡的一个县。年商品房销售额也由2002年的不足3亿元增长到15亿元。年商品房开发面积已经突破了100万平方米。 三、组织行为特征(策略聚焦) 结合不同区域房地产市场竞争的状况，2005年年会，集团对郑州大区提出要形成“创新+服务”组织行为特征的要求，地市大区按照“速度+低成本”要求建设组织行为特征。 产品策略案例:新产品、新市场（地市市场）老产品。 第二部分：房地产开发企业商业模式 商业模式是企业经过长期的经营探索而确立的适合自身生存与发展的投资经营方式与管理方式。 投资人评判企业的依据之一（信息产业案例） 当前房地产企业以价值链定位划分的商业模式类型主要有五种：地产开发型、房产开发型、物业持有型、金融投资型、综合开发型。 房产开发型价值链 在各价值链环节中，投资决策和土地获取环节最为关键，企 业必须自己拥有，其它环节原则上均可以选择外包；同时由于环 节比较多，对组织资源的依赖高于其它盈利模式，需要投入相对 多的人力资源。 物业持有型价值链 物业持有型价值链增值主要来源于优质投资物业的长期投资增值（包括土地增值），该种模式降低了开发企业的持续发展风险，不会因为缺乏土地而使开发业务中断；同时这种模式对组织资源和管理团队的要求远不如房产开发型那么强烈，可以在更广阔的范围内选择投资持有对象；持有物业的最大问题是它会占有相当多的财务资源，需要极强大的资金实力和筹资能力。 金融投资型价值链 投资于房地产项目，着眼于获取投资收益的盈利模式，这种模式大大节省组织资源，他从资本角度涉足于房地产开发，通过开发外包与经营管理外包实现增值，注重资产增值与现金回收；他的盈利来源贯穿房地产产业链各环节，既有短期参与开发销售回收投资，也有长期租金收入，总体盈利丰厚；主价值链上的投资分析、投资决策和投资管理等各个价值链环节都是关键环节，都需要企业具备；此种价值链是国外房地产运营的主要模式之一。 第三部分：项目开发流程与主要环节 一、决策拿地环节 二、项目定位与概念设计环节 三、项目规划设计环节 四、项目施工环节 五、销售环节 六、物业管理或服务环节 一、决策拿地环节 常见的五种土地获取方式 公开竞买方式 土地转让方式 项目兼并收购 合作开发方式 城中村改造方式 土地竞买与决策环节 项目投资可行性研究 投资决策 土地竞买 常见的五种土地获取方式 公开竞买方式 土地转让方式 项目兼并收购 合作开发方式 城中村改造方式 各种方式优劣比较及操作实施方法 土地竞买与决策环节 项目投资可行性研究 从法律角度、市场角度、财务角度判断项目是否可行,主要包括市场研究、项目定位与开发经营方案（含不同方案下投资收益）研究。 为缩短项目开发周期，提高资金周转效率，最大化的提高自有资金利润率。在此阶段要确定出项目初步概念设计方案设计和项目建设初步标准，明确项目开发节点。 案例:1、平顶山森林半岛项目投资可行性研究报告 2 、顺驰前期工作速度 土地竞买与决策环节 投资决策 集团一般要根据整个战略要求和资源条件确定是否购买土地，同时要明确参与竞买的底价。目前集团投资决策机构是投资决策委员会。