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房地产开发企业资金风险防范管理 　　摘要：房地产开发是一个特别的行业，开发周期长，融资量大，资金周期要求高，资金风险容易导致企业经营失败，从房地产开发企业特点出发，总结分析防范资金风险与经营失败的关键因素与控制措施。 关键词： 房地产开发；资金管理；风险控制；企业管理 中图分类号：F83 文献标识码：A 文章编号2013 1引言 房地产开发企业具有土地取得较难、开发期限较长、资金投入巨大、对资金回收要求紧迫等特点，房地产开发企业较其他行业存在更严重的资金断裂危险。因此，研究房地产开发企业的运作特点、资金管理、风险控制、国家政策走向具有重要的现实意义，这将为房地产开发企业避免经营失败提供有效的参考思路，也为行业健康发展与经济稳定起到促进作用。 2加强项目开发周期管理，按计划完成建设进度 房地产项目开发从取得土地使用权、设计、施工，到建 成销售收回投资，周期较长，一般在三至五年左右，鉴于开发周期长的特点，必须对开发周期实行过程控制管理。企业在实现销售前，资金都是投入期，不仅要投入开发成本，还有资金融资成本，以及人员费用、售前广告推介费用等，无论开发过程哪个环节出问题，都可能影响与改变企业资金计划，影响资金调度，进而影响整个公司的资金周转。 项目开发进度的把控在房地产开发过程中处于非常重要的环节，它是公司整个资金回笼计划的关键环节，必须严格按项目开发进度管理，按原定计划完成相应的工程进度，做好资金配比计划。这样就能有效减少资金积压和资金调度不灵，也就减少了在建设阶段资金短缺的风险。 3合理控制融资时点及融资总量，既安全又充分地发挥财务杠杆的作用 几乎所有的房地产开发企业，都有资金缺口，都须对外融资，究其原因：一是房地产开发资金占用量巨大，小则十几亿，多则几百亿；二是为了充分利用财务杠杆，中国在相当长的一段时间内，房地产行业的利润仍然大大高于社会平均利润，也远高于资金成本，通过一定量的适度负债，发挥财务杠杆的积极作用，可获得较可观的资金回报。 然而，房地产开发企业融资的总量较大，利息总额较大，资产负债率偏高。如若未能及时回收投入资金，融资利息将成为企业沉重负担，高额利息不仅蚕食了企业利润，也加重了资金压力。这就要求房地产企业在融资时，一定要根据开发规模、开发进度、企业自有资金总量、资金回笼周期等维度来详细计算融资的方式与融资的总量，以及融资的时点，同时要注意负债适度，不能因为很难融到资，就过多地负债，造成资金浪费及资金成本的增加。在这里，要特别强调融资的时点，融资并不是早借早好，要按“总体规划、提前准备、按需实借”原则进行，即融资的时点是根据项目开发进度及资金配比的总体规划，测算出的借款时点，做好融资的相关商务活动与准备，按需要实际提款。遵循这一原则，不但减少了资金成本，提高资金使用效率，而且可以减少财务风险，提高财务管理质量。 4注重客户价值服务，减少滞销风险 4.1强化内部预售环节管理、及时取得预售许可 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，房地产开发企业必须满足下列条件才能进行商品房预售：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府有关管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。预售许可是一个销售关键节点，《商品房预售许可证》是房地产企业回笼资金的开始，取得了预售许可，即意味着投资回收进入了实现阶段。企业从证书管理、影响满意销售条件的资料准备管理、证书类文件办理时限要求管理，到《商品房预售许可证》的取得管理都须指定相关人员跟踪负责，及时汇报各环节进度情况，统筹排售期，并建立严格的责任考核制度，确保不拖延预售开始日期。 4.2策划项目营销方案，做好客户价值服务工作 为客户着想，就是为自己着想。现在房地产开发公司的竞争，除了注重产品质量外，要把客户价值服务放在非常重要的位置上。而良好的客户价值服务工作，与优秀的项目营销方案策划是分不开的，立足于客户需要的项目营销方案策划是实现销售的有效途径，客户价值服务是实现销售的卖点。房地产开发企业应以实现客户价值服务作为核心竞争力，从而推动项目的销售，甚至是公司品牌形象的建立与宣传。客户价值服务就是从客户角度出发，解决客户为什么要买我们公司的产品以及为什么要买我们这个项目的房子这两个问题，要解决好客户这两个问题，企业要从房子保值、生活配套措施、交通环境、周边商业升值潜力等价值元素为客户着想，这可追溯至房地产开发企业在项目选址时就应为客户认真负责研究这些价值元素，