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银行房地产贷款项目评估困境和出路 　　摘要：随着社会经济的发展，以及城市化进程和住房制度的不断深入，居民的住房消费已经在所有消费中占着重大的比例。房地产企业所需要的资金来源主要来源银行贷款，大部分的土地购置和房地产开发资金直接的来自于银行信贷，同时也给银行贷款带来了一定的风险。本文针对银行房地产贷款目前的现状进行分析，分析银行房地产贷款项目评估的困境，以及针对评估的困境提出相应的对策，从而提高银行房地产贷款项目评估质量。 关键词：银行房地产贷款；现状 ；评估困境；相应对策 众所周知，房地产业是一个高资金密度以及高风险的产业，伴随着房地产事业的蓬勃发展，大部分城市的房价增长过快，房地产泡沫现象也相继出现，给银行贷款也带来危机。房地产贷款在一定时期相对较安全，但是并不意味着高枕无忧。如果市场出现变动，那么就会带来房地产的贷款危机，对银行以及社会的发展带来严重的损害。这就要求相关工作人员做好房地产贷款的评估，来预防房地产贷款给银行带来的危机。 一、目前银行房地产贷款的现状 所谓的房地产贷款主要是指地产或者房产的开发、经营以及消费的过程中出现有关的贷款现象。贷款主要有以下几种贷款：个人住房贷款、土地储备贷款、商业用房贷款。 1.房地产贷款的抵押物无法偿还银行贷款。房地产贷款主要是房地产开发过程的在建工程作为抵押、住房抵押以及土地的使用权作为抵押。在这三种抵押物中最重要的是土地抵押，然而，我国的经济制度是社会主义市场经济，土地大多是经过国家分配的，在放地产的法律范围内没有明确规定土地的储备办法，因此，土地的抵押有可能会出现一定的无效性。另一方面，随着国家对房地产体质的不断改革，房地产的市场也会不断的调整，房价会随之下滑，那么就造成在建工程的价值下跌，导致无法偿还银行贷款。 2.房地产的融资主要来源于银行信贷。从房地产的资金链可以看出，房地产的融资主要来源于银行房地产信贷，主要表现在这几方面：开发商的自筹资金和工程贷款、土地储备贷款、以及房地产开发贷款、在住房销售的过程中出现的住房按揭贷款。由于房地产在开发的过程应付的款资比较大，主要是施工单位和供应商单位的材料款，这些资金的来源主要是通过银行信贷来实现的。并且，在高利润的诱惑下，各大银行纷纷抢房地产贷款，就放松了地产贷款的条件，对一些银行就产生贷款风险。 3.房地产贷款的还款来源没有确定性。在社会主义市场经济的时代下，一些体质的改革都要随着市场经济的变动而变动。经济发展的周期以及信贷出现的膨胀情况都会导致房地产贷款的还款没有确定性。一旦房地产市场出现变动，就会导致市场的销售竞争，居民的购买力下降，原材料的上涨，这些都会影响房地产开发的商品房的销售情况，使得房地产贷款的还款存在不确定性。另一方面，有可能房地产经营的情况不乐观，不能按照之前答应购房用户的时间来交付住房，这也会导致住房用户不按时偿还住房贷款。 二、银行房地产贷款项目评估的困境 据调查研究发现，我国银行对房地产贷款项目的评估现在还存在不少的问题，造成银行内存在潜在的风险。 1.没有完善的房地产贷款评估体系。银行对房地产商提供贷款的主要依据是房地产商提供的抵押和担保资产。对房地产商提供贷款的评估看上去是解决了银行的风险：如果房地产商无力归还银行贷款的情况时，银行有权利对房地产商提供的抵押和担保进行没收，但是仔细的进行考虑，可以发现房地产商对于抵押的资产和担保的资产越来越多，那么对我国的银行来说，不良资产就越来越多，这些资产存在着变动性，对银行存在着一定的风险性。而且这种评估模式的重点主要是放在了房地商的抵押资产上，没有注意到房地产商本身的还贷能力，只是对银行放贷风险的一种补救措施，并没有对银行放贷提供前瞻性的风险预测，对银行的发展是不利的。 2.房地产企业缺乏信用。目前大多房地产企业的筹措资金的能力相对较差，不能够按时的进行银行贷款的还贷，长期以来，已经形成了短债常用的观念。即使有部分企业能够按时的进行银行贷款的还贷，但是为了在新一轮的房地产竞争中胜出，又开始加大房地产的规模，导致了资金的大量投入，也就没有剩余的资金来偿还银行的贷款，长期占用银行的资金。 3.房地产提供不真实的贷款信息。长期以来，银行对房地产商的贷款就看它是否提供现有的抵押资产来进行放贷的，对一些房地产企业的真实情况并不了解，银行只能对企业之前的开发业绩、财务报表等能够看到的有限信息进行评估，来估算资金的回归。但是，一些房地产开发企业为了能够获得银行的贷款，会向银行提供一些不真实的企业信息以及财务状况，平时银行也并没有对提供的信息进行审核，后期即使银行了解了企业的真实情况，也只能够采取一些补救的措施，这在一定的程度上就对银行带来了损害。 4.房地产贷款的监督体制不完善。在银行进行放贷的过