20140613洛阳别墅市调.pptxVIP

洛阳别墅市场最新市调 ;①：以香樟林、半山溪谷为主的周山版块； ②：以建业桂园、远见水岸为主的滨河南路临河一线版块；;位置;产品分析——别墅产品为联排合院和双拼合院，产品设计中规中矩，无创新，较注重地下室、露台、庭院等面积较多，提升产品附加值；;项目自2013年2月开盘以来一期北区合院基本售罄，合计约200套，目前加推合院二期产品； 联排均格：7600元/㎡ 双拼均格：18000元/㎡ ;项目自2013年2月开盘以来一期北区合院基本售罄，合计约200套，目前加推合院二期产品，院子比一期更大； 项目拥有龙门山独有资源，定位以旅游度假为基本，客户受众面较广，目前龙门一号客户主要以洛阳市区及周边郊县为主，兼顾部分周边地市客户； 地处洛阳与伊川交界处，远离市中心，周边生活配套相对不够成熟，且周边居住人群素质不高；但作为一个千亩大盘，随着项目的开发完善，配套也将日益成熟。;项目概况——洛阳高端成熟别墅社区，城中央岛屿别墅，国宝八年收官之作；;联排产品：建筑面积240.8㎡ 户型设计相对紧凑，有意识控制面积；； 设计特点：双入户、私属独立电梯； 负一层层高3.9米，面积约81.8 ㎡ 赠送入户花园、下沉式庭院、赠送地下车位。;;凯瑞·国宝花园;;户型;项目; 金十香樟林于2011年由现任开发公司接手重新包装入市，原来的“烂尾楼”包装后虽然麻雀变凤凰，但由于前期口碑较差和地处周王陵风水不好两大销售制约因素，导致销售惨淡，两年内共计销售11套。 其作为洛阳在售别墅市场唯一一家有纯正独栋别墅的项目，具有不可复制的价值。; ;建业桂园;销售动态—— 一期基本售罄；;推广诉求——项目地理位置偏远却开盘劲销3.2亿，品牌与产品共赢；;英和紫悦府; ;产品亮点——意式风情建筑、埃及进口高档石材外立面、全明地下室、户户私塾电梯、独特内庭院设计、庭院露台大面积赠送、豪华双车位。;营销推广——2014年2月20日举行内部认购活动，交3万抵5万，内购当天大定23套，内购均价11000元。项目正式入市2014年4月。推广目前仅有围墙广告。;位置;产品分析——双拼E户型，合同面积350㎡，总使用面积469㎡（赠送负一层51㎡，露台68㎡）;远见水岸;碧桂园;项目规划与产品;碧桂园;项目总结——碧桂园;市场特性小结;市场特点2——市场在售项目产品配比，联排产品和叠加产品占据绝对主流，产品层级较低的洋房产品和产品层级较高的独栋产品占比较低，反映了洛阳市别墅市场 在保证“舒适度、奢想度”之外，更加看重“功能性、经济性”。;市场特点3——市场在售项目，双拼产品主流面积在450-550㎡左右，联排产品主流面积在200-300㎡左右，独栋（含类独栋）产品主流面积多在600㎡以上，整体产品趋向经济型。;市场特点4——市场在售项目附加值赠送较高，车位、地下室、庭院、露台均有赠送，赠送面积平均达到150㎡/套左右，最高达到550㎡/套左右。;市场供给大：洛阳市别墅市场2014年在售项目供给达到500套左右，市场供应产品涵盖叠加、双拼、联排多种产品，产品线丰富； 趋向经济性、兼顾舒适度：洛阳市低密物业供给呈现“纺锤状”，产品层级低的洋房以及产品层级最高的独栋产品市场供给逐渐减少，而联排、叠加产品供给增加，而各物业形态的面积区间逐步压缩，其中联排物业面积区间在200-300㎡，双拼面积区间450-500㎡左右，无论从物业形态还是单套面积都趋向功能性、经济性。 产品品质??、附加值赠送高：洛阳市在售别墅项目产品舒适度、产品品质均较高，主流别墅项目均有车位、地下室、庭院、露台均有赠送，赠送面积平均达到150㎡/套左右，最高达到550㎡/套左右。 量价敏感：通过对洛阳市在售项目量价关系分析，客户对于价格相对敏感，其中龙门一号以低价告诉跑量，同时对于产品品质高的项目也具备一定的承受能力。