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闲置房屋托管业悄然兴起 　　闲置房屋托管现状 房屋“托管”服务已开始在“北上广”等地流行起来。所谓“托管”服务，由专业的服务公司对空置房屋进行管理，包括出租、收租、清洁、维修等，而房主在将空置房委托给专业公司之后，从第二个月起就能每个季度拿到固定额度的租金，彻底解决了房主受租房、收租等繁琐事情打扰。简单讲，其更像是传统租房中介的升级版。 像北京地区，2012年相关的“托管”服务公司只有10余家，而2013年已经猛增至50余家；重庆地区，2012年之前只有1家“托管”服务公司，2013年有了5家；其他地区也大都呈现快速增长态势，部分地区的增幅超过了10倍。 现在一个经济水平中等的二三线城市中，至少有空置房屋10万套左右，传统房屋中介约千余家，超过80%的租房中介手中约有50-60套房源用于出租。市场空缺至少有50%。如果是经济发达地区，市场空缺率更高。 “托管”服务公司相比传统房屋中介更具竞争性，因为房主只要将房屋交给“托管”公司，无需费神都能拿到固定的收益，而传统房屋中介只有在房屋出租后才能拿到租金，而且一旦房屋出现任何问题，还需要房主亲自上门解决问题。因此在未来3—5年后，“托管”服务公司有望取代传统的租房中介。 其实“托管”服务公司生意的投资门槛并不高：资金门槛大约需要10万元，其中房租以及办公成本约3万元（租金采取付三押一的支付方式），其余为流动资金。尚无其他隐形门槛。 另外，投资者要想赚钱手中至少要有80套的房源，或者说80套房源是一个保本点。较为理想的比例分配是，一室一厅的房源占到30%；两室一厅的房源占到50%；三室一厅及更大房型的房源占到20%。因为，从目前市场现状看，租房的主要人群是外来人口、商务人士、大学生等，大户型房源在市场中并不吃香，反之，小户型的比较吃香。 该生意的主要盈利点来源于房源出租的差价。举个例子：二线城市的黄金地段的一套一室一厅房源，常规每月租金约800—1000元，“托管”服务公司支付给房主的租金是500—700元/月，从中赚取300元/月的差价。而扣除了其他各项运营成本，如维护、清洁等，这套房源可为“托管”服务公司带来约200元的净利。 看似这个收入并不高，但是因为房源的户型大小不同，租金不同，像三室一厅的房源一个月的出租净利润可达到600元，像在重庆、青岛等地，若“托管”服务公司手中有80套房源（各类房源比例按照理想划分），每个月的净利润至少约3.5万元。 有人会提出一个疑问，房主如果委托给“托管”公司，赚取的房租会减少不少，那么会有人愿意委托吗？ 事实上，超过80%的空置房房主愿意与“托管”公司合作，理由有两个：一是，收益有保证，虽然少一些，但是每个月都有固定收益，若自己运作，未必每个月都有收益；二是，省心、省事，大多数房主都有本职工作，不可能经常因为出租房的问题而“脱岗”解决。而且据了解，像北京、上海、重庆等地的“托管”公司手中的房源基本上都不少于200套。 “托管”服务公司还可以在征得房主的同意下，将一些合适的闲置房改造成日租房、短租房，因为这两者出租业务要比常规的月租房的毛利润空间大，以二线城市短租房市场为例，一套一室一厅的房源一天的房租约100—300元，一个月下来，按照出租20天计算，租金约有2000-3000元，而同样的房源按月出租，最多可获租金800元。 现在业内绝大多数“托管”服务公司都开展相关业务，虽然短租、日租房的房源仅占到总房源数量的20%-30%，但是其带来的净利润却是总利润的50%-60%。 闲聊中嗅到托管房屋商机 四年前，从事公寓酒店管理的焦伟偶然间跟朋友的一次闲聊中得到这样一个信息，当时因为相关的房地产调控政策尚未出台，周围的不少朋友手中都握有两套以上住房，而他们普遍的做法是，将闲置出来的住房用于出租，获取一定的收益。但往往因为寻找租户、收租、家具家电维修等“琐事”，在租房过程中衍生出种种麻烦。 事后焦伟突发奇想：如果开这样一家公司，全权托管闲置房，帮助房主进行租赁和管理，应该会有市场。随后，他对重庆市闲置房市场进行了调查，结果显示，当时的重庆市至少存在上千家租房中介，以每一家中介平均手握约100套房源的下限计算，当时的重庆市场上，至少有10万套以上的闲置房需要出租。“这是一个相当庞大的市场。”经过一段时间的准备，2008年，他的重庆雅居信息咨询有限公司成立了。 托管房屋“一条龙”服务 在参考北京、上海、深圳等一线城市房屋托管模式的基础上，焦伟最终确定了这样的托管流程：首先是业主和托管公司签订托管协议。在协议签订后的一个月，是双方约定的招租期，在这个月内，托管公司不用支付给房主租金，但一个月时间过后，托管公司就会按季度支付给业主租金，而具体的租金价格由双方