房地产开发与经营（唐祥忠）11第十一次课.pptVIP

8.4　房地产开发资金运用 8.2房地产开发项目融资的资金来源 8.2.1自有资金 8.2.2银行贷款 8.2.3证券化资金 1、发行股票 2、房地产债券 8.2.4争取外单位投资 8.2.5外资 8.2.6商业信用（垫资） 8.2.7预售款 8.2.8合作开发 8.3　房地产开发项目融资方式评价 8.3.1银行信贷 1、商业银行向房地产开发企业发放贷款的要求 2、商业银行向房地产开发企业发放贷款的类型 3、房地产开发贷款的担保类型 4、金融机构对项目贷款的审查 8.3.2房地产信托融资 8.3.3证券融资 8.3.4利用外资 8.3.5房地产基金 2007.10 2007.7 2008.1 2008.10 2009.4 2009.7 4645 5000 前期费355 土建费6468 11468 13336 装饰费1620 基础配套费规费，预备费等1696 15032 项目税前成本投入 项目资金来源 时间 自有资金5700 银行贷款3280 8980 垫资2700 11680 15400 预收款3720 项目资金来源与使用 土地费 * * 7.3房地产开发项目成本费用与收入估算 7.3.1房地产开发项目总投资估算 1、开发建设投资 开发建设投资是指在开发期（指从房地产项目大量资金正式投入工程开始，到开发建设完成的期间）内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用。 2、经营资金 经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金 7.3.2房地产开发项目各费用估算 1、土地费用 2、前期工程费 3、建筑安装工程费 4、用地范围内基础设施建设费 5、公共配套设施建设费 6、管理费用 7、财务费用 8、销售费用 9、开发期税费 10、不可预见费 7.3.3房地产开发项目收入估算 1、房地产开发项目租售计划 2、房地产开发项目租售价格 3、房地产开发项目收入 房地产项目的收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入和自营收入。 （1）租售收入 租售收入等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价格。 （2）自营收入 　　自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服物业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。 7.4房地产开发项目财务评价 　　房地产项目财务评价是在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析。 7.4.1房地产开发项目基本财务报表的编制 　1、现金流量表 （1）全部投资现金流量表 （2）资本金现金流量表 （3）投资者各方现金流量表 　2、资金来源与运用表 　3、损益表 7.4.2房地产开发项目财务盈利能力分析 　1、财务内部收益率 　2、财务净现值 3、投资回收期 　4、投资利润率 　5、资本金利润率 　6、资本金净利润率 　7.4.3房地产开发项目清偿能力分析 　1、单利计息与复利计息 　2、有效利率与名义利率 　3、借款利息的计算方法 4、借款偿还期的计算 　（1）国内借款偿还期 　（2）国外借款偿还期 第8章　房地产开发项目的融资 8.1　房地产开发项目的融资 8.2　房地产开发项目融资的资金来源 8.3　房地产开发项目融资方式评价 8.4　房地产开发资金运用 8.1　房地产开发项目的融资 8.1.1房地产开发项目的融资 1、项目融资 2、房地产金融 3、房地产项目融资 8.1.2房地产开发项目融资的特点 1、融资规模大 2、偿还期较长 3、房地产资产缺乏流动性 8.1.3房地产开发项目融资的基本要求与决策 1、房地产开发项目融资的基本要求 2、房地产开发项目融资的决策 8.1.4房地产开发项目融资的意义