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土地出让方式对房地产价格影响探究 　　【摘要】目前根据我国土地出让方式可以判断出我国的房地产价格主要是受批租制的影响，然而在我国的城市土地的使用中批租制唯一的土地出让方式，这就造成了房地产的价格一再的飙升，我国的房地产之所以会如此猛烈的上涨主要是因为低价的上涨，同时政府在出让土地的过程中并没有得到应有的效益，而是土地开发商在得到低价土地的时候从中取得高收益，批租制在一定的程度上还造成了我国土地资源的流失。文章就主要分析土地出让方式对房地产价格的影响。 【关键词】土地出让方式；房地产；价格影响 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 我国现有了土地出让方式主要有三种，分别是：招标、拍卖、挂牌，土地的使用权是由政府的宏观调控所决定，但是政府在前期对于土地的出让并没有得到一定的收益，反而是在一定的程度上让开发商从中得到了爆发式的收益，这就导致了房价一直得不到控制，同时土地批租制也是导致房价越来越高的主要原因。在面对房价疯涨的情况下对土地的出让方式进行一定的调控能够有效的改善限制房价问题。 一、土地出让方式的介绍 关于土地的出让方式简单的讲就是土地的取得者获得土地使用权的一种方式，同时在我国的土地管理方面这也是一种土地资产处置的方式。在我国土地的取得者必须从政府一方得到土地使用的权限。“出让”的意识就是土地的取得者向政府一次性的缴纳规定年限的土地款项，目前在我国的土地使用年限最高的就是居民住房为70年，凡是用于娱乐、商旅的用地年年限为40年，除以上几种外，其余的使用年限为50年。关于土地出让的原则必须按照我国的土地使用权来严格的遵守，特别是在一些经营性用地的过程中，关于土地的出让方式必须以拍卖、挂牌、招标的程序来进行办理相关的使用手续。在土地的出让过程中必须有明确的出让计划以及方案。每一个地区在土地的管理上都要严格的按照地区的土地利用规划、土地使用年限规划、地区的经济发展规划、地区产业发展规划你、城市格局以及地区的土地情况等各个方面的状况来协调、编制地区的土地出让计划，并且这个计划必须得到国家的认可批准才能向外公布。在最终的拍卖、挂牌、招标的过程中所有的土地出让的方案都必须交由国有的土地管理部门进行审核，完成对于土地出让的用途、使用年限、出让方式、时间的考核标准的具体要求。 二、批租制是影响房价上涨的主要原因 关于房地产指的是在有使用期限的土地使用过程中进行房屋产权合并的不动产。其中对于房屋价格的定位主要受到有形的房屋建筑造价部分和无形的土地使用权的使用价值的有偿支付，当然建筑造价的部分对于房屋价格的影响的比例并不是很大，同时是可以控制的。对于土地使用款项的价值才是影响房价问题的主要原因。开放商从政府的招标、拍卖、挂牌的过程中得到土地的使用年限，政府可以在其中借助市场竞争的影响来向开发商一次性的收取土地的使用金，这种方式从表面上看来是有效的控制了土地出让腐败的产生，但是土地的出让毕竟是通过出价高的开发商之间的抗衡所得到的，因此在我国有限甚至是缺乏的土地资源下，这种方式无疑就增长了房地产的价格，并且在社会经济的发展中，开放商的出价竞标等对于土地的出让金越来越高，房地产的价格当然只高不减。 同时还有一种原因在影响着批租制对于房价的影响，就是级差地租的影响，因为目前我国的极差地租也严重的影响了房价的上涨，特别是在城市的土地资源中这种极差的影响就更为重要，城市格局的定位就在无形中形成了低价的极差，因此在这种城市的格局中，开放商对于低价的炒作以及抬高，只能造成房价的上涨。政府的一次性批租的出让方式也给了开放商将高额的房价转售给房地产的最终开放商或者是购房者，无论是直接的还是间接的最终购房者是承担高价房的主要人群。因此在这个过程中就有学者不断的研究批租制的出让土地给购房者造成的重大影响，根据笔者的调查分析，目前发现批租制是影响房价上涨的罪魁祸首，如果不能有效的改善这一格局，那么房地产的价格只能越来越高。 三、房价上涨需要靠年租制进行调控 首先年租制的方式能够在一定的程度上弥补开放商所要缴纳的土地使用金，因为批租制是开放商一次性的向国家支付土地的规定年限的使用权，这就在一定的程度上影响了开放商的持续发展的能力，在建筑造价的过程中开放商仍然需要投资相对高额的资金，因此开放商只能从购房者的身上榨取价值，因此房价就会越来越高。而对于土地的使用经过年租制的方式来偿还土地的使用权就在很大的程度上降低了开放商的支付标准，开放商的融资压力能够在一定的程度上的缓解，这样国家的金融风险在房地产中表现就会有效的降低标准，当然在一定的程度上就降低了开放商的投资力度，因此开放商对于对于购房者的房价压力就可以进行调控。但是目前在年租制的过程中遇到的问题就是开放商在这个过程中可能会因为建筑的问题对国有的土地使用金