房地产企业税务检查手册.docVIP

房地产企业税务检查手册 ? 一、行业基本情况 我市房地产开发企业近年来发展速度很快。全市市区2005年房地产开发企业共有170余户，全年实现销售收入7.65亿元，行业的迅猛发展也拉动了税收收入的增长，2005年我市房地产行业上缴各种税金5425万元。但是，由于房地产行业涉及的税种多，纳税环节多，各种产权关系复杂，加之纳税人的纳税意识淡薄，会计核算不规范等等，使房地产行业在税收征管方面成为难度最大，也最为复杂的行业。因此，在对房地产企业进行税务检查时必须政策到位、标准统一，而建立一套与之相适应的新的检查和征管模式也成为我们税务部门的当务之急。 二、一般检查方法 （一）查前需掌握了解的情况 1、了解被查企业的性质，是国有、私营、股份制还是其他类型企业。 2、了解被查企业的财务制度和会计核算方式。 3、实际所开发项目的具体地理位置；确认开发项目的类型，是普通标准住宅、高档别墅小区还是商业铺房。 4、审核开发企业的土地使用权证书、土地转让、买卖合同，掌握开发企业土地使用权的取得方式。 5、了解开发产品的销售方式。即： 是采取一次性收款方式、分期收款方式、采取银行按揭方式销售还是采取委托方式销售。如果是采取委托方式销售还需了解是采取支付手续费方式委托销售、买断方式委托销售、包销方式委托销售还是采取基价（保底价）并实行的方式。 6、了解被查企业有无将开发产品用于企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等或者将开发产品用作对外投资、分配给股东或投资者、以开发产品抵偿债务、以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产等视同销售行为。 7、了解被查企业的利润分配形式，有无以开发产品等实物形式分配利润的情形。 8、有无和税务机关签订代扣建筑业营业税合同以及合同的履行情况。 9、被查企业为开发产品而签订的各种合同。 10、查阅其检查期间的各种财务报表及纳税资料、审计部门的审计报告，并进行初步分析。 11、被查企业享受的税收优惠政策有哪些，并要求提供相关的资料。 12、企业的开户银行及账号，具体办税人员，并提供银行对账单。 （二）相关财务指标分析 财务指标一般用于对纳税人的经济活动和财务进行分析，以检查各项计划指标的完成情况和资金的运用情况，找出存在的问题和薄弱环节，为进一步检查提供线索和思路。 检查时通过对以前年度会计资料与检查年度相关会计资料的对比，将被查企业的资产负债率、应收账款周转率、主营业务利润率、主营业务成本利润率、开发成本利润率、毛利率、销售费用率、销售税金率等主要经济指标进行比较， 分析其增减变化是否异常，寻找疑点从而为进一步检查确定主要方向。 例如： 利用“主营业务成本利润率”进行分析。 主营业务成本利润率＝利润额÷主营业务成本×100% ??? 将检查期的主营业务成本利润率与被查企业计划期、上期、上年同期以及同地区的同行业相同指标进行对比，分析检查期主营业务成本利润率是否有异常的增减变动，若检查期的成本利润率明显低于其他各比较期，就需要进一步分析该指标降低的原因，是由于被查企业少记收入导致主营业务利润减少引起的，还是多记成本费用引起的。通过比较分析，确定检查的方向和重点应是与“主营业务收入、主营业务成本”等科目，然后通过对相关的帐证资料的详细检查，找到出现异常情况的真实原因，从而落实问题。? （三）财务报表分析? 企业的财务报表是综合反映纳税人一定时期财务状况和经营成果的书面文件。会计报表的检查是税务检查的重要环节。在通常情况下，税务检查是从审查分析财务会计报表开始的，通过对报表的检查分析，能总括地把握纳税人资产掌握纳税人有无货币支付能力，就可能会从中发现问题的疑点，从而进一步确定检查重点，使检查工作有针对性地进行。税务检查的重点是资产负债表和利润表。 1、对资产负债表的分析 （1）数据核对法。根据会计核算原理，从编制逻辑上审查报表，看表中资产合计数是否等于负债与所有者权益合计数；同时审查表中相关数据的衔接勾稽关系是否正确，表中数据与其他报表、总账、明细帐数据是否相符，进而从中发现税收问题。例如：如果纳税人资产负债表中固定资产原值为500万元，而总分类账簿“固定资产”账户记载原值900万，那么纳税人少记房产原值400万元会偷逃房产税和城镇土地使用税。 （2）数据比较法。通过比较纳税人检查所属期内不同期间资产负债表的相同栏目数字的变化，发现可能存在的税收问题。例如：对资产负债表中的“应收账款”项目进行检查分析时，应将报表所列数据与前期数据进行比较，若发现增加很多或没有变化的情况时，都应注意纳税人有无将已收回的应收账款长期挂账未予冲销的问题。 （3）指标比较法。对比分析纳税人不同时期资产负债表所反映的各类经济指标，进而发现税收问题。例如：纳税人基期资产负债率为80%，检查期的资产负债率为98%，这往往是不正常的反映，