物业服务费测算.ppt

物业服务费用测算 朗钜物业 一、物业管理服务费的价格形式 1.政府指导价 政府指导价是一种政策性价格形式，是由有定价权限的人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。政府指导价主要适用于廉租和普通住宅物业服务定价。 2. 市场调节价 市场调节价是指物业管理服务收费标准由物业管理企业与业主委员会或产权人代表、使 用人代表共同协商在物业服务合同中约定物业服务收费，然后将收费标准和收费项目向当地物价部门报告备案的一种价格形式。这种定价形式充分尊重、发挥市场的调节的作用，适用于高档物业、物业管理市场发育比较成熟地区以及业主主体作用发挥较好的物业区域的物业服务定价。 二、物业服务的定价形式 1.包干制 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。包干制物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 目前包干制在普通住宅小区物业服务费的测算中用得较多。 2.酬金制 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。 以酬金制方式核算物业服务费时，应按该物业的硬件条件及服务方式、内容作出年度支出预算，再加上物业管理企业的酬金，按建筑面积分摊。如果年终决算出现盈余，则转入下一年使用；如果年终决算时出现亏损，则应予以调整补充。这种核算方法也称实报实销加酬金制，适用于高档物业如涉外公寓、别墅等。 三、物业服务费的构成 物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分： 1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。 2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。 3.物业管理区域清洁卫生费用。 4.物业管理区域绿化养护费用。 5.物业管理区域秩序维护费用。 6.办公费用。 7.物业管理企业固定资产折旧。 8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。 9.经业主同意的其他费用。 以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域 四、物业服务费的测算原则 1.严格进行成本控制的原则 物业管理企业应通过精确预算、专款专用、杜绝浪费，力争使业主所花费的每一分钱都能物有所值。 2.业主、使用人认可的原则 进行成本控制不能以降低服务质量和业主、使用人的满意度作为代价，要能取得绝大多数业主和使用人的认可。 3.区别对待的原则 物业服务成本测算应区别不同物业的性质、配套和业主使用人的需求，不能一概而论、简单套比。 4.合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则 物业服务价格的确定应遵从市场经济条件下一般商品的定价原则，以价值为基础，遵循合理、公开、收费与服务水平相适应的原则。防止单方提价压价、价格欺诈和进行不正当的价格竞争。 五、物业服务费的测算 （一）居住性物业服务费的测算 V = ∑Vi （i =1，2，3，……12） V--代表求得的物业服务费标准（元／月·平方米或元/年·平方米）； Vi--代表各分项收费标准（元／月·平方米或元年·平方米）； 费用项目一般分为：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理公共区域清洁卫生费用；物业管理公共区域绿化养护费用；物业管理公共区域安全和公共秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用  1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费V1 V1 = ∑Fi／S （i = 1，2，3，4）（元／月·平方米） 该项费用是用于物业管理企业的人员费用，包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，但是不包括管理、服务人员的奖金。奖金应根据企业经营管理的经济效益，从盈利中提取。 其中： Fl--基本工资（元／月），各类管理、服务人员的基本工资标准根据企业性质、参考当地平均工资水平确定。 F2--按规定提取的福利费（元/月），包括福利基金、工会经费、教育经费、社会保险、住房公积金等。 F3--加班费（元／月）。 F4--服装费（元/月）。 S--表示可分摊费用的建筑面积之和。单位为平方米（m2）。  2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用V2 V2=∑Fi／S （i=1，2，3，4，5）（元／月·平方米） 其中： F1--公共照明系统的电费和维修费： ①电费：（W1×T1+W2×T2…+