房产税(税法学原理-杨萍).pptVIP

一、概述 （一）概念 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。 （二）契税的产生与发展 （三）征税对象 可分三种： 1.房产财产税：指将房产作为征税对像 2.房产收益税：将房产的租金收入作为课征对象 3.房产消费税：指将房产使用者（消费者）消费房产作为课征对象 我国税法对房产的界定： 1.所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。 2.由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 二、具体内容 （一）征税范围 城市、县城、建制镇、工矿区的经营性房屋，不包括农村的房屋。 （二）纳税人 　1．产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。 　　2．产权出典的，由承典人纳税。 　　3．产权所有人、承典人不在房屋所在地的，或产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税 　　4．纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。 　　 （三）计税依据 房产税的计税依据通常是房产价值。房产价值有三种表现形态： 1.房产原值，即房屋造价 2.房产净值，即折余价值 3.房产市价 我国房产税采用从价计征或从租计征 从价计征：对经营自用的房屋，依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。 扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。既有利于因地制宜地确定计税余值，又有利于平衡各地税收负担，简化计算手续，提高征管效率。 房产原值，指“固定资产”科目中记载的原价； 　　房产原值：应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气，卫生，通风等，纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。 注意房屋出典不同于出租，出典人收取的典价也不同于租金。因此，不应将其确定为出租行为从租计征，而应按房产余值计算缴纳。为此，《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）明确规定，产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税，税率为1.2%。 从租计征 　房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。 （四）税率 1．按房产余值计征的，年税率为1.2% 2．按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税 （五）计算 从价计征的计算：应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×年税率1.2% 从租计征的计算：应纳税额=租金收入×12% （六）纳税义务时间 1．纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起， 2．纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起， 3．纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起， 4、纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起， 5．纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。 6．纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起， 7．房地产开发企业自用、出租、出借该企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。 纳税期限 　　房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。 各地一般按季或半年征收。 纳税地点 　　房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。 税收优惠 　1．国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但上述免税单位的出租房产不属于免税范围。 　2．由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税。但如学校的工厂、商店、招待所等应照章纳税。 　3．宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但经营用的房产不免 　4．个人所有非营业用的房产免征房产税。但个人拥有的营业用房或出租的房产，应照章纳税。 其他。。。。 W W W . W A T S O N W Y A T T . C O M 第七章第二节 房产税 黄冠豪 2012.04.18 税法学原理