论不动产登记错误的法律救济--以房产登记为重心(李明发).docVIP

论不动产登记错误的法律救济 --以房产登记为重心 李明发 安徽大学法学院 教授 上传时间:2008-3-21 关键词: 不动产登记\登记机关\登记行为\实质审查\赔偿责任 内容提要: 加强不动产登记错误的法律救济，是完善我国不动产登记制度的重要内容和目标。我国的不动产登记机关应当统一，并逐步向法院统一管辖过渡。不动产登记行为本质上是民事行为，而非行政行为。对不动产登记应采实质审查制，以强化登记机关的责任。不动产登记错误属民事侵权行为，应通过民事诉讼予以更正和补救。设立赔偿基金，以完善不动产登记错误的赔偿机制。 在物权法领域，不动产因其意义特殊而成为立法的重点。而在不动产物权中，登记制度因其功能独特而具有重要作用。在我国，就土地与房屋两种不动产而言，尚存在许多区别。例如，前者的所有权主体具有限定性，只能为国家或集体；后者的所有权主体具有广泛性，可以是国家、集体或个人；前者具有稀缺性和不可再生性，因而在数量上只减不增；后者可通过新建、扩建等不断增加。这些差异表明，在对这两种不动产登记错误时，后者的影响范围要大于前者。为此，本文以房产登记为研究重心。 　　随着我国住房制度的改革，私有房屋遍布城镇和乡村。对多数家庭来说，房屋不仅是重要的生活必需品，而且也是个人或家庭财产的主要组成部分。如果登记机关对此种不动产登记错误，其后果是显而易见的。为此，应将不动产登记错误的法律救济提高到保护个人合法财产所有权的高度上来认识。然而，现实状况表明，在不动产登记错误时，现有法律制度下的救济措施不仅不够及时和便捷，而且也欠缺有效和充分。物权法乃至民法典的制定，无疑为完善我国不动产错误登记的法律救济提供了契机。 　　一、不动产登记错误的救济途径 　　无论对不动产登记采用形式审查还是实质审查，不动产登记的错误均在所难免。问题是，如何有效减少登记的错误以及在登记发生错误时，如何及时、便捷地加以补救。 　　依照我国现行法律规定和实际做法，房屋被登记机关错误登记时，因登记机关颁发房屋产权证的行为系具体行政行为，真正的房屋产权人只能通过行政诉讼程序，请求人民法院依法撤销登记机关错误颁发的房屋产权证，再由登记机关重新登记。房屋本为私权客体，在因登记错误而遭侵犯时，何以不能通过民事诉讼途径，而是通过行政诉讼并据此再由登记机关通过更正而得以救济？究其实质，与我国的不动产登记机关设置及对登记行为性质的理解不无关系。 　　(一)登记机关 　　不动产登记机关的设置事关登记行为的性质，从而直接影响到不动产登记错误时的法律救济途径。在我国制定物权法之际，学者间就不动产登记机关的设置意见不一。这种认识上的分歧，表面上是登记权配置的不同，实质上是如何使不动产登记与私权保护更紧密。 　　关于不动产的登记机关，各国规定并不统一，主要由三种机关负责：一是由司法机关主管，二是由专职机关主管，三是由房地产行政管理部门负责。[1]其中，有些国家将不动产登记与司法权紧密联系起来。例如，依德国《土地登记条例》第1条规定，不动产登记簿由地方法院(不动产登记局)掌管。不动产登记局对位于本区域内的地产有管辖权。如果一宗地产上有多个不动产登记局时，则由权利人自愿选择其中的一个不动产登记局作为登记机构。[2]依日本《不动产登记法》第8条规定，登记事务，以管辖不动产所在地的法务局、地方法务局及其支局、派出所为登记所，而予以掌管。不动产跨数个登记局的管辖区域时，依法务省令所定，由法务大臣、法务局长或地方法务局长指定管辖登记所。在瑞士，依瑞士民法及州法的规定，不动产登记机关通常为各州的地方法院。[3] 有学者在考察世界各地不动产登记制度的基础上，归纳出不动产的登记机关有两个规则性的特点：一是不动产登记机关一般是司法机关，二是登记机关的统一性。[4]在此背景下，联系我国目前不动产登记机关的现状，学者间多倾向于不动产登记机关的统一，但对于该机关的设置，却有不同见解，以两个不同的物权法专家建议稿为代表。由梁慧星研究员作为课题组负责人起草的《中国物权法草案建议稿》第20条规定：“不动产登记，由不动产所在地的县级人民法院统一管辖。关于不动产登记机关的组成、登记官员的资格，以及登记程序等，由不动产登记法规定。”其立法理由是：鉴于中国目前在不动产登记上的“多部门登记”、“分级登记”严重违背法理和妨害正常的不动产交易秩序的发展，故根据法理和国际经验，提出由人民法院统一登记的主张。这一主张的另一内容是：登记只能由不动产所在地的县级人民法院管辖，即一级法院统一管辖，废止目前施行的多部门登记，以及在有些地方施行的按照权利人的级别进行分级登记的管辖制度。此制度建立目的，是为了维护不动产登记地籍资料的统一性。[5]而由王利明教授负责起草的《中国物权法草案建议稿》第16条规定：“不动产登记，由不