1土增税重要3政策解读.pptVIP

根据增值额与扣除项目的比值为增值率的公式，求得增值率为473.07%。根据超过扣除项目金额200%的部分适用税率为60%的规定，按速算扣除系数35%计算，该房地产企业应缴纳土地增值税为217.11万元。 用方法一计算的理由是，土地增值税首次进行清算之后，再销售是一个独立的销售行为，是建立在首次清算确认过单位建筑成本费用的基础之上。因此，土地的增值额、增值率很容易计算出来，适用税率也容易确定，套用公式计算就可得知，且计算过程非常简便，便于税务人员的税收管理征管。 方法二，2009年取得的500万元售房收入，增值额计算方法同方法一，都是412.75万元，但增值率的确定就不一样了。根据配比原则计算相应的扣除项目，确定增值率，以此来计算土地增值税。 确定增值率的计算过程为：售房的全部收入＝首次清算收入1350万元+再销售500万元＝1850万元，开发成本及费用扣除金额＝首次清算扣除金额1167.2万元+再销售扣除金额87.25万元＝1254.45万元，增值额＝1850万元-1254.45万元＝595.55万元，增值率47.47%。 由于增值率是47.4，未超过50%，对应的适用税率为30%，速算扣除系数为0，应缴纳土地增值税123.83万元。 用方法二计算的理由是，在国家税收政策没有改变的情况下，对于同一个房地产开发项目的应纳土地增值税是一个确定值，不可能是随着销售的时点不同而改变，不管过程如何变化，但最终土地增值税适用税率肯定是一个定值。 税务报文章观点： 从实际情况看，土地增值税首次清算后如有存量房未销售，在清算后企业再次销售存量房是一个很正常的情况。更重要的是，一个开发项目销售完毕后，清算的土地增值额、增值率和应纳土地增值税应是唯一的，不应该有两个以上的结果。 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。这里规定了扣除项目的计算，但对税率的适用没有明确规定。因此，在清算土地增值税时，按方法二进行通盘考虑综合计算，并不违反相关规定。 我们认为： 2011年12月12日，《中国税务报》第十版刊发了一篇题为《用哪种方法计算土地增值税更合理？》（下称“原文”）的文章，我们认为，该文阐述的观点既有合理的一面，但同时也存在值得商榷的地方。 法理分析： 我们认为按第二种方法计算土地增值税，仍然有待商榷。 政策争议分析：之五 转让熟地缴纳土地增值税时地价款能否加计扣除？ 在土地增值税清算中，从事房地产开发的纳税人遇到一个很困惑的问题：将生地变熟地再转让缴纳土地增值税，计算加计扣除的基数是否包括取得土地使用权时支付的地价款？第一种观点认为：加计扣除基数不包括取得土地使用权时支付的地价款。理由是《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号，以下简称110号文件）对此作出了规定。第二种观点认为，完整理解《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，加计扣除基数应包括取得土地使用权时支付的地价款。 土增税重要政策解读 土地增值税文件汇编 与之相关的有效文件不过30个。 重点解读[条例]及细则中关于征税范围及清算单位及清算时点 国税函[2000]687号[2010]29号公告 一、国税发[2010]53号解读（原文基础上注释） 二、国税函[2010]220号解读 三、解读国税发[2009]91号：土地增值税清算政策变化 四、解读国税发[2006]187号 思考 1、高级公寓是否属于普通住宅？ 2、商业用地开发的普通住宅增值率底于20%的能否享受税收优惠？ 3、股权转让及企业整体产权转让是否缴土增税？ 4、在建工程转让是否征土增税？ 5、工业地产开发销售不能办产权证是否增税？ 6、人防地下室销售是否征土增税？ 国税发〔2006〕187号开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。（政策漏洞） 思考：是否可以在分别计算计算增值额基础上分别计算增值税？ 国税发[2009]91号第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产