第二章 收益还原法.pptVIP

3、企业经营中的土地纯收益计算 ①企业经营年纯收益＝年经营总收入－年经营总费用 ②土地年纯收益＝企业经营年纯收益－非土地资产年纯收益 4、自用土地或待开发土地纯收益的计算 采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。 五、土地还原率 1、定义：是用以将土地纯收益还原成为土地价格的比率。 2、还原率的种类：土地还原率、建筑物还原率、综合还原率。 r=( L×r1+B×r2)/( L+ B) 3、确定方法： ①纯收益与价格比率法：三宗以上的替代性交易案例，比率的均值。 ②安全利率加风险调整值法： 还原利率=安全利率+风险调整值 ③各种投资及其风险、收益率排序插入法 六、土地价格的确定 在土地纯收益确定以后，可以根据土地使用权年期等条件，选择适当的土地还原率和公式计算得到土地的试算收益价格。 第四节 收益还原法的应用 一、利用收益还原法评估土地价格 二、建筑物价格 三、不动产价格 四、承租土地使用权价格 一、利用收益还原法评估土地价格 基本思路： 首先求不动产(房地产)的纯收益；再求建筑物的纯收益；然后从不动产(房地产)的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益；再以土地还原率还原，即可得到土地的价格。 计算公式： L= （a－Br2 ） / r1= a1/ r1 L—土地价格； B—建筑物的价格 a—建筑物及其土地共同产生的纯收益 r1—土地还原率； r2—建筑物还原率； a1—土地的纯收益 某公司于1994年11月以出让方式取得一面积为500平方米的地块50年土地使用权，并于1995年11月建成一建筑面积为450平方米的钢筋混凝土建筑物，建筑物全部出租。 已知当地同类建筑物租金一般为每月30元／建筑平方米，每年支付的土地税及房产税为20元／建筑平方米，支付的管理费为同类建筑物租金的5％，年维修费为重置价的3％，年保险费为重置价的0.3％。目前该建筑物重置价为1500元／平方米，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5％和6％。试求该地块在1998年11月的土地使用权价格。 4、用土地还原率，采用适当公式求得估价时点的土地价格。 1、根据房地总收益和总费用，求得房地纯收益 2、通过房屋重置价格求得房屋现值， 用房屋还原率求得房屋纯收益； 3、从房地纯收益中扣除房屋纯收益 即可得到土地纯收益； 基本思路： (1)总收益 采用客观收益：30元／月 年总收益：30×450×12=16.2万(元) (2)计算出租总费用 1）年税金：20×450=9000(元) 2）年管理费：162000×5％=8100(元) 3）年维修费：1500×450×3％=20250(元) 4）年保险金：1500×450×0.3％=2025(元) 5）年折旧费：1500×450÷49=13775.5(元) (3)房地年纯收益 总收益-总费用=162000-53150.5=108849.5 年总费用：9000+8100+20250+2025+13775.5=53150.5(元) (4)计算房屋年纯收益 房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率 =(房屋重置价－年折旧费×已使用年限) ×房屋还原率 =(1500×450－13775.5×3)×6％=38020.4(元) (5)计算土地纯收益 土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益 =108849.5－38020.4=70829.1(元) (6)计算1998年11月土地价格 土地总价： P=a/r[1-1/（1+r）n] =70829.1/5%×[1-1/（1+5%）46]=1266429.0(元) 某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000平方米，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。该公司在该地块上建成一栋钢筋混凝土结构商业楼，总建筑面积为15000平方米，于2001年7月1日竣工投入使用，该建筑物当时重置价值为1300元／平方米。现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6％，商品销售税金及附加为销售收入的8.5％，经营利润为年经营收入的10％，若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元／平方米，房屋还原率为8％，土地还原率为6％，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日价值。 1.年总收入＝6000万元 2.年总费用： (1)销售成本及