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城中村拆迁初期常见矛盾简析 　　摘要 城中村拆迁是全国城市发展过程中存在的一个普遍问题，这也是在城乡二元结构下，城乡发展不平衡，城市化进程与农村发展不协调，城市功能规划与产业发展规划不衔接造成的。为了加快推进城中村改造进程，本文对城中村拆迁初期面临的常见问题和存在的积极因素进行了简单分析，并提出了推进城中村拆迁的建议。 关键词 城中村 拆迁 矛盾 城中村： 所谓“城中村”，是指在城市高速发展的进程中，由于农村土地全部被征用，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区，或是指在农村村落城市化进程中，由于农村土地大部分被征用，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住而形成的村落，亦称为“都市里的村庄”。 拆迁：是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。 一、城市城中村拆迁初期面临的主要问题 目前的城中村几乎都没有耕地，或是只有很少的部分耕地，凡是急需拆迁的城中村，一般都是位置较好，商业相对发达。绝大部分农民基本都向城市化转变，有些在城市务工，有些从事城市服务业，真正以土地为生的农民基本没有了。村里的住房一部分租给外来务工人员租住，位置好的改造成了商业门脸房，或自己经营收入不菲，或是收取可观的租金。这些村民原居住地生活成本较低，又有可以依靠的房屋租金作为主要经济来源，然而一旦进行拆迁，一方面提高了其居住生活成本，另一方面使其失去了赖以维生的经济来源。 分析城中村拆迁面临的问题，主要有以下几个方面： 1.补偿不合理。通常表现为补偿数额偏低，不能完全填补被拆迁人因拆迁而遭受的损失。这也就是说，在政府、拆迁人和被拆迁人三方共同参与的拆迁活动中，政府、拆迁人均各取所需，只有被拆迁人遭受了净亏损，纠纷也就在所难免。这既有立法上的原因，也有执法上的原因。 不过，这种状况近年有所改善。2001年11月1日实施的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称新《条例》）第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”。显然，新《条例》将被拆迁房屋作为房和地的统一体即完整的房地产来看待，不仅仅考虑房屋的残值，还要考虑区位、用途等因素。与旧《条例》相比，这种补偿金额计算方式对被拆迁人更为有利，也更为合理，我们称之为合理补偿金额。 然而，作为人类建造物的房屋，只有相对于人才有存在的意义。对于被拆迁人而言，被拆迁房屋绝不仅仅是遮风避雨的场所，更是各种人情交往、便利生活（如就医、购物等）得以开展的依托，拆迁即意味着生活环境的变化，这会给被拆迁人原有的便利生活、社会交往等造成不利影响，并且，对新环境的适应也需要一个身心备受煎熬的磨合期。从经济学的角度看，这些都属于被拆迁人因拆迁而支付的成本，理应得到补偿，我们称之为充分补偿金额。不过，无论新、旧条例，均未涉及这方面的补偿。 2.补偿不及时。补偿不及时就是拆迁人不能按照承诺将补偿款及时支付予被拆迁人。与补偿不合理主要发生于拆迁补偿安置协议磋商谈判过程中不同，补偿不及时主要发生于协议签订后，是履行合同的问题。现实中，补偿不及时的情况比较常见，几乎所有的“烂尾地”、“烂尾楼”都存在着长期拖欠补偿款的问题。补偿不及时的危害巨大，常常使被拆迁人面临“房、钱两空”的困境，甚至引起灾难性后果，群体性上访也常常因此而起。 3.集体财产得不到合理处置。城中村基本都是城市发展过程中包围形成的没有土地的农村，这些农村在城市开发过程中土地转让一般都形成了较大的集体财产，有的还有一些集体企业及其他相关集体资产。这些财产如何处置，分的公不公、均不均、有没有侵吞、贪污集体资产现象，这些都是农民所关注的焦点，也往往是滋生腐败和发生上访告状的诱因。 4.违章建筑明显增加，加大拆迁难度而且造成了更大的不公平。待拆迁村民为多得补偿或满足住房需求，以及对于先行城中村改造形成的不公平的效仿，导致村民进行大量的违章建设，加大了拆迁补偿安置难度。 5.暴力阻挠拆迁。产权人由于补偿太低而不愿签字拆迁，更有甚者殴打恐吓执法人员。 二、城中村拆迁的积极因素 尽管城中村拆迁存在很多困难和阻力，但是当前开展城中村拆迁也有很多有利条件，而且越早动手越主动，越晚动手成本越高，难度越大。分析当前城中村拆迁有以下一些积极因素： 1.经济的持续增长推动城市化步伐加快。近几年来， 昆明市五华区经济得到了持续增长，财政收入不断增加，特别是二三产业发展更加迅速，城市化进程也在不断加快。在这种情况下，由于城市的扩张，以及对完善城市功能的需求和优化城市环境的需要，对拆迁