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房产税对房价影响探究综述 　　摘要：自房产税试点以来，房产税能否给一路上行的房价适度降温成为了众人争论的焦点，时至今日学术界的争议依然较大，而在未来，房产税的全面铺开是大概率事情，这对整个房地产市场影响深远。本文整理了房产税对房价影响的各种理论（观点），并深入分析了其内在的逻辑和优缺点，希望能为相关学者的进一步研究有所启示和帮助。 关键词：房产税；房价；房租 2011年1月28日，一直处在预期中的房产税政策终于落地，并且同时在上海和重庆两地以不同的方式宣布开征，这标志着我国房产税征收正式拉开了帷幕。房产税的出台寄予了全国上下对房价下跌的殷切厚望，但是房产税的试点以及在以后的全面开征是否能真正使得一路看涨的房价趋稳或者下降，专家学者都有自己的看法，围绕房产税的讨论也由此展开。 一、房产税对房价影响的现有理论（观点） 近几年来，针对房产税对房价影响的研究，大致可归纳为五种观点。 1、 房产税将推高房价 Simon（1943）和Netzer（1966）提出了房产税与房价关系理论的“传统观点”。他们假设整个国家的资本回报率固定、资本自由流动，从而资本不承担任何税负，房产税完全由购房者独自承担，从而导致高房价。 2、房产税难以抑制房价上涨 持该观点的学者从三个角度论证了在房产税制度下，房价仍将上涨。 （1）供求失衡论 郑龙佳（2006）认为，房价的上涨是各种因素共振的结果，而刚性需求则是房价上涨的根本原因，仅仅依靠对个人保有住房开征一道房产税就试图抑制甚至逆转房价连年增长的趋势，无异于天方夜谭。而贾祖国（2013）从供给角度进行分析，并得出结论：要解决目前大城市商品房价格不断上涨的问题，最关键的还是大幅增加土地供应，尤其是普通商品房以及保障房的供应。在张健铭（2011）看来，房产税改革只是目前房地产市场宏观调控组合拳中的一个动作，只有从供需关系这个根上着手，有效打击房地产市场上的投机行为，才能平稳房价。 再如徐宁、吴福象（2012），从房地产市场供求的稳定性角度出发，运用了帕斯奎尔-惠顿四象限模型嵌入到动态蛛网模型，评估了房产税试点对房地产市场的影响。研究结果表明，房产税试点虽然一定程度上起到了稳定房价作用，但不能从根本上扭转房价的正向发散趋势，原因是过低的税率加之住宅需求曲线的正斜率导致房价收敛的周期延长。 （2）投资推动论 根据中国的国情和房地产行业的现状，王晨曦，汪驰，胡燕玲（2012）认为，目前，征税方案本身和房地产相关配套政策还不完善，它还不能成为政府调控房价的有力政策。中国的股市由于制度原因始终无法吸引大多数投资者，而其它的投资渠道又有限，所以房地产安全且收益高的特点，就使得房产税在中国难以抑制房价。 3、房产税会使房价下跌 抑制房价的观点在国内大体有两种逻辑：第一种逻辑认为，我国房价偏高的原因是当前土地政策导致房屋土地的70年租金包含在住房成本当中，最终开发商将这部分成本间接转嫁给了购房者，因此高房价是高成本所推动的。房产税改革后，土地政策获得的出让金收入会归并到房产税中逐年实现，于是房产税改革会导致一次性进入住房价格中的土地出让金演化成为70年的税收收入，显然这种做法会导致当前住房成本的大幅度下降，进一步形成住房的降价效应。 第二种逻辑是根据短期和长期的供求关系来分析房产税对房价的作用。李彬（2010）认为，消费性需求只随着租金的变化而变化，房产税的开征不会对其造成直接影响，但会使投资（投机）性需求减少。由于房地产开发周期长，所以在短期房地产市场的供给量相对稳定。但由于房产税的出台，房地产的潜在投资收益率相对于其他投资标的而言，其收益下降而风险上升，这将导致资金从房产投资市场流出转投其他资产市场，从而住房的供给量增加。根据短期内需求与供给变动的动态均衡分析，开征房产税后，闲置房产的持有成本增加，房产投资者为转嫁税负，将尽量减少房产闲置时间，这将使房产租赁市场供给增加，租金下降。租金下降所产生的替代效应使部分原打算自置房产的消费性投资者暂缓或放弃购房计划，继续通过租赁方式解决住房问题，消费性住房需求下降。因此，短期内房产税出台将使房产的消费性与投资性需求同时下降且供给增加，这将使房价下降。 而对于长期而言，长期房地产供给取决于土地供给，土地作为稀缺资源，其供给权掌握在政府手中，与房价并无必然关系，但房产税使房产长期需求下降且回归居住本质，改变了需求结构。因此，长期看房产税不仅使房价下降，供给结构也将发生相应转变。 在国外，由Mieszkowski（1972）提出了房产税对房价影响的“新观点”，他认为，传统观点的局部均衡分析是高度误导的。一方面，传统观点忽视了所有辖区均有房产税；另一方面，房产税不仅影响住房资本配置，而