郑州写字楼市场分析.doc

? 郑州写字楼市场分析 序言 关键词： 颠覆 打破旧规则，建立新秩序 联合 政府形象工程，企业名利双收 要义解读： 我们任务的关键，我们认为并不是卖房子的问题，而是如何卖好房子的问题。不是卖产品，而是卖形象与高度，因为这是一个涉及到形而上的意识形态问题，是一个大郑州、大商贸，大策略之下的政绩工程，形象工程，一个只许成功，不许失败的重点工程。 ? 纲要： 我是谁？（认清形势和自身的优缺点） 对谁说？（认清市场现状和找准市场定位） 说什么？（产品高度和企业实力，常规说、非常规说） 怎么说？（市场营销策略） ? 我是谁？ 郑东能成为未来的浦东吗？ 联合置业“置”的什么？ 联合置业究竟是“拉郎配”还是“巨无霸” 联合中心会成为郑州的“金茂大厦”吗？ 联合中心凭什么卖？ 联合中心卖给谁？ 联合中心卖有人买吗？ 我们的市场到底在哪？ ? 核心层面理解——政府、企业 起因 郑东新区红旗下的蛋 联合置业的组建缘于郑州市委、市政府关于建设郑东新区的战略部署，着眼于郑州市房地产业的长远发展。联合置业官商血统非常明晰。 郑东新区的发展有赖于经济的市场驱动，而在当前市场驱动不是非常明显和市场持怀疑态度时，政府行为的驱动就显得非常重要和及时。因为只有政府有这样的能力，可以整合所有的资源，联合所有可以联合的力量，树立榜样，然后学习联合好榜样，进而刺激市场，重新树立政府和市场对郑东新区和CBD的信心，吸引更多，更大的商家和企业进驻，为郑东新区未来的发展打下良好的基础。 CBD的发展树立了一面红旗。成为具有号召性和榜样性的模范工程。现在CBD内环的公寓式写字楼和郑东住宅都已经如火如荼的展开，而且销售情况也比较理想，与政府先前的预想基本吻合，联合中心的第一层使命基本完成。 诚惶诚恐，如履薄冰。我们不允许犯错。而且一定不能犯错。 ? ? 现实 非市场经济规律下产生的怪胎 好大喜功急功近利的标准产物。拍脑袋拍出来的形象工程。 联合置业是郑州市房地产管理局发起的，由郑州市２5家主流房地产开发商和郑州市房地产管理局下属的独立法人企业——郑州市房地产交易中心参股的房地产综合性企业。建业住宅集团、郑州金城、河南中房、河南银基、河南盛润、未来集团、郑州亚新、河南广汇等９家单位为公司董事单位；国谊集团、郑州大宇、郑州中方园、开祥天成、河南鑫苑等１８家房地产开发企业为股东单位。 联合置业成立的目的，政府要形象，而企业要利益，市场要热卖。如何让政府、企业和市场都满意，达到三赢这是我们需要考虑的问题。 联合置业的开发商都在想什么？为什么要联合？联合的目的是什么？联合到一起的开发商思想都统一吗？我们真的理解联合的真正涵义了吗？什么是一荣俱荣，一损俱损？ 联合置业的开发商心态有四点： 1、 2、 3、 4、 弥漫在我们中间的不同心理，因为股份不均和品牌形象高低，以及话语权的轻重等，决定了我们现在的思想形势非常的严峻，至少现在我们仍然没有一个统一的心态面对我们所面临的环境和市场。 俗话说得好——兄弟同心，其利断金。这里有三个层面： 1、 2、 3、 我们连第一层面“同心”都没做到，更不用说第二层面找到金子，第三层面并能够一口把它吃下了。利益是大家的，钱也是大家的，不赔不赚是最低要求，这也不是政府想要的，即叫好，又叫座，这才是各方都十分想看到的。 那么我们如何做？ 我们需要的形象、口碑和舆论影响是： 1、 2、一群立志要摆脱河南写字楼低端竞争怪圈的有识之士，打造郑州标志性建筑，提升河南新形象。 3、一群有使命感和社会社区责任感的最紧密和统一的联合体。 项目层面理解——产品 ? 我们产品的核心竞争力在哪里？ 我们的产品是有价无市，还是有市无价，还是有价有市？ 我们产品的性格和形象是什么？ 我们产品的优劣势在哪里？ 我们认清我们自己没有？ 我们了解我们的产品和市场吗？ 我们该如何理解我们的产品？ ? 联合中心SWOT分析 1、产品形象，CBD标志性建筑，足可在比较长的时间里成为郑州的新坐标 2、产品的细节，如7A级智能化、玻璃幕墙、卫星通讯等 3、学习型、交流型、指导型定位，双会展中心、休闲娱乐配套等 4、未来升值潜力巨大，区位价值无可比拟 5、河南首家顶层飞机停机坪 6、政府相关政策倾斜 7、25家主流开发商的全明星阵容 劣势 1、郑东未来发展前景市场不乐观，持怀疑态度 2、周边的配套不成熟，未来价值有待挖掘 3、得房率低，总价过高 4、官商形象，官僚作风，政府形象不佳 5、维护成本过重，中小企业承担不起 6、可选择空间小（1-11层自用） 机会 1、 2、 3、 4、 威胁 1、2004年写字楼过热，已经出现供需矛盾，以后的竞争会更加惨烈 2、 3、 ? 以上的分析，使我们对我们的产品和市场有了一个更深刻的认识和理解。我们的产品是这个市场所前所未有的，是没有竞争状态的，这直接的决定