重庆市渝中区写字楼市场调查报告.doc

渝中区写字楼市场调查报告 背景报道 　　市委、市政府组织召开了2007年全市金融工作会议关键词解放碑十字金街变西部华尔街　　会议指出，要成为区域金融中心，必须拥有相对集中的金融核心区，上海的陆家嘴就做出了榜样。王鸿举提出，要围绕解放碑CBD打造“十字金街”核心金融区，处理旧楼和烂尾楼，开发建设一批满足金融业发展需求的高档商务楼宇，争取到2010年，把解放碑“十字街“打造成中国西部的“华尔街”。关键词在渝设总部最高有1000万补助　　会议提出，在渝的金融机构总部要力争成为西部第一平台，抢占金融制高点，建“总部经济”。市政府要求实行“一企一策”，组建“航母式”金融控股集团，对在渝新设或迁入总部的金融机构，一次性补助500-1000万元，对新设或迁入地区总部的，一次性补助200-500万元。　　黄奇帆还特别提到，目前市政府有一个新的设想，就是吸引全国性的大商业银行来重庆设立“业务总部”，即把某些业务的中心放到重庆来。据悉，中国进出口银行今年将在渝成立支行。目前，重庆市场上供应的办公楼物业主要有以下种类型：纯写字楼、商务公寓、酒店附属商务楼。据不完全统计，重庆市目前总建筑面积在1万㎡以上的在售或已投入使用的办公楼近60栋，大部分集中分布于渝中区。尤其是中高档写字楼主要集中分布在渝中区。其它区域的写字楼以中档和中低档为主，主要集中分布于各区域的核心商圈周边。渝中区写字楼主要分布在解放碑、两路口、上清寺片区，约占到全市写字楼的一半。其它主城区的中档、中高档写字楼，知名的有南坪金台商务大厦、沙坪坝庆泰大厦等，江北区的国际商会大厦等，九龙坡区的国际金融大厦等，数量，尚形成办公氛围。知名的写字楼有大都会商厦、半岛国际商务大厦、太平洋广场、中安国际大厦、盛迪亚大厦、希尔顿商务大厦等写字楼表1： 内容 标准 位置 所处位置 处于中央商务区或繁华商业地区内 交通情况 临近城市主干道路口及交通枢纽，可选择多种公共交通方式，充份满足「通达性」之需求；上落班高峰时段无交通堵塞 外围环境 邻近有写字楼、酒店、高级公寓、购物中心、食肆及硬质景观设计；外围环境无噪音及景观污染 环境绿化 满足至少30%以上之绿化率，并配以优秀的景观，充份满足功能、景观及生态方面的需要 结构 空间布局 楼层布局 各楼层及纵向功能布局合理、有层次、有变化 结构形式 采用大开间的空间结构形式，可以自由分隔；标准层建筑面积不少于1,500平方米 层高 每层(写字楼部份)净高不少于2.5米 实用率 不少于75% 装修标准 外墙 采用优质玻璃幕墙、高档石材等高档材料 公共区域 大堂、电梯厅、洗手间等装修相当于四星级以上之酒店标准 市政 公用设施 空调系统 可提供24小时可调节中央空调，采用先进的新风提供系统 给水系统 24小时热水供应 供电系统 双路供电，有后备发电机 通讯系统 数字光纤通讯系统接入；提供综合布线系统；卫星通讯；可铺设架高地台；大厦中央数据系统；卫星电视接收 停车设施 有地上、地下停车场和充足车位保证，每10,000平方米写字楼提供60个以上停车位 电梯设施 稳定、充足且高速的升降机系统，多是进口品牌 安全设施 先进的视频保安监视系统 楼宇管理系统 采用楼宇中央自控的管理系统 可识别性 可识别性 明显为所处区域内的标志性建筑 物业管理 管理服务 聘请国际知名物业管理公司进行专业物业管理 其它 租金水平 租金相对稳定，处于市场租金的高位领先水平 租户状况 出租率稳定，高于市场平均水平；租户相对稳定；在商业大城市(如北京、上海)，租户大部份为外资背景的国际知名跨国公司(包括保险、财务、金融及其它顾问类别) 营运时间 24小时运营，节日/假日限制进入 保安 24小时中央保安系统 供应量——总量全市居首位，甲级写字楼占优势 渝中区已投入使用的商务写字楼共计24个，总供应量突破65万平方米，成为全市商务写字楼最大的供应区域。其中已投入使用纯写字楼项目20个，总量达57万平方米；酒店商务层共计3万余平方米，在售项目有两个：申基纵横天地和盛世空间（乙级写字楼），总体量接近5万平方米。在未来2-3年，写字楼供应量在30多万平方米。 图：渝中区大型写字楼等级结构 从等级来看：渝中区甲级写字楼7个，总体量突破25万平方米，占渝中区大型写字楼的38%，主要有世界贸易中心、国际贸易中心、大都会等，几乎集中了重庆市具有代表性的甲级写字楼。 而乙A级、乙B级及普通写字楼占的比例分别为26.6%和34.8%，这两类写字楼构成该区写字楼供应的主力产品。 表2：渝中甲级写字楼一览表（按建筑面积计价，其中租金含物管费在内） 类别 名称 地段 售价 （元/平方米） 租金 （元/平方米.日） 交房时间 写字楼供应量