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物业管理早期介入时机选择和应注意问题 　　摘 要：现代建筑设计复杂，技术含量高，安装、施工难度大，新材料使用多。为了能对物业实施有效管理，确保物业正常使用和发挥功能，需要物业管理企业的早期介入，充当顾问的作用，以使开发出的物业最大限度地满足业主的需求和物业管理的需要，为以后的管理创造条件。本文主要分析了物业管理早期介入的时机选择以及在介入过程中应该注意的问题。 关键词：物业管理；早期介入；时机选择；注意问题 一、物业管理早期介入必要性分析 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等。目前物业管理绝大多数未涉及到早期介入，经常出现以下问题：物业规划设计和施工安装存在问题，如设备配置不当、物业工程质量缺陷等；建设单位不按规定提供物业管理的基础条件，如管理用房、物业档案缺漏等；工程质量保修和工程遗留问题处理不及时等。 为了避免出现上述问题，物业管理企业的早期介入，有着重要的现实意义。 1.完善物业的规划设计和使用功能 物业的设计人员不是专业的物业管理者。在项目规划设计阶段，规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题，其在制定设计方案时，不可能全面考虑后期的物业管理经营中可能出现的问题，或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。 2.更好地监督施工质量 积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来缺憾。因此，物业管理早期介入可以为今后的维修养护工作省去很多麻烦。 3.为竣工验收打下基础 提前熟悉所安装的设备设施，严格按规范做好接管验收工作，确保物业管理企业从物业投入使用，即能为业主提供良好的物业管理服务。物业管理企业早期介入后，房地产开发商可以得到物业管理企业的紧密配合，使其专心开发建设。物业管理企业则可以根据物业管理的技术规范要求，就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与施工单位交涉，监督并促使改进发现的问题，避免扯皮推诿事情的发生。 4.便于日后物业管理服务工作的开展 由于有了早期介入，物业管理企业对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施基本做到心中有数，对物业可能出现的隐患了如指掌。可能发现的问题也在施工方尚未退场前已经解决，既节省了费用，也大大缩短了物业开发、经营和使用之间的过渡期。 5.有利于促进物业的销售 先进的物业管理可以使物业保值、增值的作用日益显著。物业管理企业可以配合开发企业制定出更符合业主需要的设计方案，在销售前拟定能满足潜在购房者需要的可行性方案，大力宣传该物业的独到之处及物业投入后所能提供的优质服务水准，达到吸引更多的消费者，进而达到物业旺销、获利的目标。 二、物业管理早期介入的时间选择 根据早期介入阶段的不同，它可分为项目开发初期阶段、中期阶段和晚期阶段三类。初期阶段介入是指物业管理公司在项目可行性研究阶段就开始介入；中期阶段介入则是在项目施工阶段开始；在工程基本结束、准备竣工验收和接管验收时介入看作晚期阶段介入。 1.项目开发初期阶段介入 现目开发初期阶段介入，是指在物业项目刚刚立项，进行可行性研究时介入的。从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。物业公司的作用体现在以下几点： （1）完善物业规划设计与使用功能。物业管理企业介入住宅小区的设计，应完善幼儿园、学校、商场、邮电、交通、娱乐场所、餐饮等基本的配套设施的设计。 （2）完善水电设备安装设计。房屋的机电设备在安装设计时，要考虑到将来检查、维修的方便，避免遗留隐患；电路设计不仅要考虑当前线路的负载能力，还应考虑未来一个时期电器负荷增加的需要；管路、线路铺设应不影响室内外的美观，其有关资料应保存完好。住房设计应考虑空调、煤气、热水器、抽油烟机、洗农机及其他大型家用电器安装或安放及其进排水、废气排放管道的适当位置等。 （3）完善消防设施的设计。在建筑设计中，消防设施设计是有严格要求的，自动灭火器及灭火器材的位置、自动报警器的位置、扶梯、安全出口、灭火通道等设计都应有利于防灾、灭灾。 （4）完善环保设施及设备、绿地、园林的规划设计。工业物业的“三废”的处理、住宅和商业物业污水的处理，是物业设计必须考虑的。工业和住宅物业要考虑绿地、园林的规划设计。在现代物业设计中，还应考虑垃圾的收集、存放、处理问题。由此可见，初期阶段的介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的