房地产策划及市场机会20091121.ppt

推导案名建议 天 泊 湾 CLOUD BAY 板块商品住宅产品供求户型和面积交叉分析----三房以90-100㎡为主 09年1-9月分户型各面积段新增供应套数占比 一房： 60-70㎡为主，辅以40-50 ㎡ 二房： 80-90㎡为主, 辅以70-80 ㎡ 三房： 90-100㎡为主, 辅以100-120㎡ 四房： 110-130㎡为主, 辅以150-160㎡ （四房户型跨度大） 一房： 60-70㎡为主,辅以40-50㎡ 二房： 80-90㎡为主, 辅以60-80㎡ 三房： 90-100㎡为主, 辅以100-120 ㎡ 四房： 分布均匀，120-130、130-140、140-150、150-160分别占15 % 、20 % 、13 % 、15% 板块产品分析 地产策划 项目前期开发 09年1-9月分户型各面积段成交套数占比 举例 宏观、中观、微观 装修单价 （元/㎡） 普通商品房 独立 叠拼 其它 % % % % 600元/平方米以下 5.7 9.7 7.1 10.5 601－800元/平方米 14 12.9 21.4 10.5 801－1000元/平方米 25.8 9.7 7.1 31.6 1001－1200元/平方米 25.6 11.3 14.3 15.8 1201元/平方米以上 29 56.5 50 31.6 面积 （㎡） 一房 二房 三房 四房 五房及以上 不设隔墙,自由设计户型 % % % % % % 100㎡以下 100 72.3 7.4 2.3 - 8.3 101-120㎡ - 16.8 24.2 2.3 - - 121-144㎡ - 8.9 46.2 12.1 8.2 8.3 145-170㎡ - 2 17.9 37.4 11.5 8.3 171㎡以上 - 0 4.4 46 80.3 75 面积 （㎡） 普通商品房 独立 叠拼 其它 % % % % 100㎡以下 20.6 0.9 3.1 40 101-120㎡ 19.4 5.2 3.1 17.8 121-144㎡ 34.9 6.9 12.5 20 145-170㎡ 17.8 12.9 18.8 17.8 171㎡以上 7.3 74.1 62.5 4.4 购房需求偏好 未来希望购买的普通商品房面积基本在144㎡以下；其中希望购买面积在121-144㎡的客户占34.9%； …… 客户置业需求 地产策划 项目前期开发 举例 问卷调查、座谈讨论 A D C B 地产策划 项目前期开发 四至分析 举例 景观、道路、配套、地产 地产策划 项目前期开发 功能分区 次入口 品茗、棋牌室 小型会所 项目售罄后可改作会所用途 销售中心/会所 —— 游泳池 —— 中心广场 含小型会所，功能有品茗、下棋 自然生态休闲区 D区 16层左右的小高层 小高层 C区 含泳池、广场、会所 休闲娱乐区 B区 100m以下的高层 高层区 A区 备注 功能 区域 充分利用江景线拉升项目档次 对外封闭内部开放增强领域感 扇型半围合结构保证通风采光 规划建议 举例 概念规划、功能定位 立足于清远市场楼盘户型配比; 基于项目户型特点以及地块资源条件; 参考当前珠三角楼盘的发展规律。 2% 9% 44% 45% 户型比例 220-300 210-230 140-160 110-130 面积配置（㎡） 复式 五房 四房 三房 　 户型面积配置 产品结构 地产策划 项目前期开发 户型配比建议 举例 市场、项目、预期 地产策划 项目前期开发 户型面积随着景观资源不同而有所变化，又可以保证南北对流和户型间的私密性。另外，某个户型还能针对景观特点布局较大的落地玻璃窗。 “工”字型布局 楼型平面布局建议--两梯四户 户型建议 举例 市场接受度、功能分区 地产策划 项目前期开发 三期 二期 一期 政府交通、商业规划区 东明路 潜 在 规 划 区 绿化缓冲带 幼儿园 6号线高青路站 高青路 海阳路 高压走廊 分三期开发，一期、二期（省略） 开发模式建议 举例 工程建设、开发步骤、低开高走 　 元/平方米 — 开发总成本 11 　 　 — 税后资本收益率 10 　 元/平方米 — 税后利润 9 　 　 — 增值税、所得税(按经营收入10%的43%计) 8 　 　 — 税前资本收益率 7 　 元/平方米 — 开发利润 6 　 　 — 财务费用(按银行利息7.47%计算) 5 　 　 — 销售费用(按经营总收入3.5%计算) 4 　 　 — 经营税、费(按经营收入5.76%计算) 3 89.93% 元/平方米 — (2~32层)住宅销售收入 2.2 10.07% 元/个 — (负1层)停车位销售收入 2.1 　 　 — 各功能物业经营、销售收入 2