胶州土地法规与城市发展 jiaozhou land laws and city development.pdfVIP

【文章编号】1006—3862(200s)os一0109—07 城穗1奎皂 胶州土地法规与城市发展 赵洪玮1 岳谦厚2 院，山西太原，030006) 【摘要】地政为城市发展第一要素，德占时期青岛创立的胶州土地法规与税制整合了西方土地理论与中国现实，成功预防和控 制了城市发展中垄断与投机等潜在危机，不仅创造了青岛迅速崛起的奇迹，为中国近代城市发展积累了经验，树立了榜样，还 在世界范围内产生了重大影响。胶州土地法规与税制较高的科学性、实用性和适应性演绎了地政与城市发展的密切关联，至 今仍具可资借鉴的现实意义。 【关键词】地政；胶州土地法规；城市发展 【中图分类号】F124．5 【文献标识码】A 地政是影响城市发展的第一要素，在19世纪以 法规堪称中西文化交流杰作，为青岛迅速崛起提供 来城市化进程中，成为世界各国研究焦点，其中青岛 了保障，还成为风靡世界的城市土地政策，至今仍为 胶州土地法规与税制独树一帜，不仅是德占青岛时 欧洲主导性城市土地政策。 期有效的城市土地政策，创造了中国城市发展的奇 西方土地理论源远流长，古典经济学家普遍认 迹，还促进和影响了中国与世界的城市发展，从而闻 为，土地是天赋自然财富，非人力所能创造，且具有 名欧洲与世界。就城市发展而言，其价值和意义至 不可增性、不可灭性、与不可移动性，因而人人有权 今不容忽视。 享有。然而近代随着工商业和城市化发展，土地问 题表现出诸多新特点。如城市市地生产力大小，主 1理论渊源与现实基础 要取决于空间位置距离市场远近及人口集中程度。 青岛胶州土地法规作为德国殖民主义产物，是 随着工商业发达和城市人口集中，市地价值自然猛 西方土地理论在中国现实中的推广与创新。德国占 涨。结果，“市地之所有权人对土地之原始状态不必 投资分文或实施任何改良，即可因有排除他人使用 领青岛时期(1897一1914)，单维廉策划、创制了胶州 土地法规，为青岛迅速兴起奠定了坚实基础，其制定 之权利而坐收暴利。于是发生土地投机、垄断，造成 与实施得益于单氏在土地理论与实践方面的大胆探 严重的社会不平问题。都市愈发展，社会不平问题 Sehramieier 索与开拓。单维廉(Willian 1859--1926)愈严重。”…㈣’显然，这种现象不仅有违社会公平， 受德国外交部派遣来中国学习汉文近3年，后任德 而且严重制约了城市发展。因此，亚当斯密(Adam 国驻广州、上海领事馆翻译官，从1897年12月至 1909年，任德占青岛办事处翻译官。当时急需精通市建筑物及都市土地。他认为，房屋全部地租中超 中文、中国土地关系与法律传统人才，单氏因而被德 过足够支付合理利润部分就自然成为基地地租。该 外交部推荐到青岛。单氏精于西方土地理论，还基 部分地租房屋居住者认为该房屋有某种真实或想象 于香港、上海土地垄断与投机殷鉴，调查了中国沿海 的区位优势而产生。对房屋基地地租应于基地房屋 城市土地实际状况，亲自进行实际考察与理论论证， 租金或收益以不同税率分别课税。“对基地地租应 提出了一套既适合中国国情又简单实用的独创理论 可重税，以其征收地租为公用。对建筑物则主张课 体系。他对青岛当时土地状况、所有权、面积大小等 征轻税，以免因征税而妨碍建筑活动。而建筑活动 诸多问题了如指掌，力求采用实用而不违背中国法 乃为对土地之投资改良，是一种直接生产行为。其 律观念的办法，以获取土地优先购买权。胶州土地 与投资购买土地，待价而沽，赚取自然增值之投资行 Studi