大新华航空大厦租赁经营推广方案.doc

大新华航空大厦租推广方案 北京2008-7-30 目录 报告概要 3 1、 租价 3 2、 付款方式 4 3、 租价明细 3 4、 车位租赁费用及免车位策略 4 5、 租赁期限的确定 5 6、 租赁进程 6 7、 媒体组合推广预算费用 6 8、 媒体组合推广预算费用 6 第一部分：写字楼市场分析及区域研究 7 一． 08年二季度北京市写字楼整体市场情况 7 二． 燕莎商圈区域市场分析 7 （一） 区域域特征 7 （二） 区域客户构成 7 （三） 各行业租户数量比 8 （四） 燕莎区域近期成交状况 9 （五） 燕莎区域商业业态构成 9 （六） 区域竞争 10 第二部分：大新华航空大厦写字楼租赁实施细则 12 一．大新华航空大厦写字楼竖线分配说明 12 二.目标客户定位 13 三．租赁策略及价格定位 13 （一）租赁策略 13 （二）价格定位分析 13 （三）大新华航空大厦写字楼租金定价原则 14 （四）车位价格 15 (五) 免租期建议 15 (六) 租赁期限的确定 15 (七) 付款方式 16 四．招租模式 16 五. 租赁执行方案 16 (一) 客户登记文件及制度 16 (二) 租赁进度 17 六.市场推广策略 18 (一) 项目包装及推广工具 18 (二) 推广渠道——效用分析 30 1. 具体方式 30 2. 媒体组合分配比例 31 3. 媒体组合推广预算费用： 31 第三部分：租赁经营收入预测 33 报告概要 租价 大新华航空大厦整体租赁区间在（出租率达到30%时）为人民币-250元/建筑平方米/月（含物业管理费）；整体报价在较成熟期（出租率达到30%时）元/建筑平方米/月元/建筑平方米/月达到人民币280元/建筑平方米/月元/建筑平方米/月（含物业管理费）；根据项目实际情况、市场整体状况及目标客户群的租金支付能力，结合各阶段市场实际情况进行项目价格预测和阶段性调整。租价明细元/建筑平方米/月元/建筑平方米/月价格序号楼层（元/平方米.月）（元/平方米.月））（元/平方米.月）月租金/平方米 元/平方米.月(使用面积) 散租 元/平方米.月(使用面积) 散租 付款方式 目前市场上普遍采用押三付一（即三个月租金作为押金，每个月租金一付），本项目可采用押三付一的方式。 元/建筑平方米/月元/建筑平方米/月元/建筑平方米/月 租赁楼层 较成熟期租赁报价（元/平方米.月） 散租客户成交价（元/平方米.月） 整层租赁客户成交价（元/平方米.月） 世界500强知名企业 1 17 280 250 240 可额外享受租金下调10元/平方米.月的优惠 2 16 275 245 235 3 15 270 240 230 4 12 265 235 225 5 11 260 230 220 6 10 255（价格基准层） 225 215 7 7 240 210 200 8 6 235 205 195 9 5 230 200 190 说明：租赁两层及两层以上客户，需单独请示领导，根据领导指示确认租赁价格 车位租赁费用及免车位策略 对于整层租赁的客户拟二个停车车位的策略；半层租赁的客户则不提供免费车位。月租 年租租赁期限的确定 以租赁期限-3年为标准期限，最多不超过3年期限，承租三年以上合同条款应附加租金增幅比例-10%。租赁进程期间 计划租赁面积比例 面积 租赁期 租赁期 尾房租赁 媒体组合推广预算费用媒体类型 费用（万元） 公关推广 纸媒媒体推广投放 网络媒体推广投放 平面设计 户外广告制作、投放及现场包装 合计 0 第一部分：写字楼市场分析及区域研究 08年二季度北京市写字楼整体市场情况 燕莎商圈区域市场分析 域特征 项目地处东三环的燕莎商圈，曾与赛特一起成为北京高档购物场所的代名词。经过十几年岁月的磨砺，燕莎及其周边渐渐成了北京一个人所共知的区域.习惯上，燕莎区域以东三环北部为核心，向西可延伸到东二环，向东则沿着机场高速路向东北方向延伸，直到四环。 燕莎区域有着极具个性的商务氛围，是北京主要的写字楼区域中惟一自发形成的，燕莎区域不像CBD和金融街，可以政府规划为先导，人们习惯上将东北三环沿线周边都看作燕莎区域，而这是一个条形地带，没有形成地理上成块的区域，这也使其难以获得一个商务区所需要的聚集效应。 区域客户构成 根据对燕莎商圈的15个租户按如下行业进行分类，并对其在各楼盘的面积、价格和各区域的面积、价格进行统计以研究最终适合大新华航空大厦的客户群体。行业划分 金融保险， 顾问、律师、咨询、企管、会计师事务所， 媒体、广告、公关、文化、教育， 科技、软件、IT、网络、电信， 旅游， 贸易、投资， 工程、建筑、房地产， 交通、运输， 制造业、能源，