房地产投资风险研究方法比较探究.docVIP

房地产投资风险研究方法比较探究 　　摘要：在房地产投资的过程中，存在效益的同时也存在着一定的风险，尤其是在中国的经济转型时期，中国的房地产投资作为重要的经济活动，在所难免的要遇到投资的风险。在房地产市场中存在的风险因素较多，其中包括在市场中存在的风险、经营活动中面临的风险和来自于社会的风险，政策的变动带来的风险、意外风险等。在房地产投资风险的分析方法中，需要首先采用确定性的评价指标进行评价并作出风险分析。 关键词：房地产投资风险；分析方法；比较 房地产是一项收益较高但投资风险较大的活动，具有综合性、关联性、投资数量大、开发周期较长的显著特点。在进行房地产的开发过程中受到市场变化的影响较大，另外，消费者的需求量、投资政策的变化、物价的变化也会影响到房地产开发的效益。如果在其中一个环节中出现了失误，很有可能使整个投资部分受到影响。在我国目前的房地产市场的投资中，如果一味追求投资的利润而不能够对投资风险进行有效地评估，就会使得投资的目标实现受到严重的影响。 一、房地产投资风险的类型 在房地产投资风险的类型中包括：政策涉及到的风险，分析技术中的风险，自然存在的风险和国际中存在的风险。这些风险的存在对于房地产的整体投资有着很大的影响，采用一定的方法能够进行有效地预测和避免。经济中存在的风险主要包括市场中存在的风险和经营中产生的风险以及财务使用的危险等。 （一）市场中存在的风险 市场中存在的风险是指由于房地产市场具有一定的不确定性，能够产生各种变化，同时就给房地产投资者带来一定的风险，主要包括以下几种： 1、流动和变现的风险 房地产存在流动性较低的特点，因此房地产的使用资金存在着流动性较差和不能够及时变现的特点，在房地产的投资商需要使用资金时不能够及时的将手中的的房地产进行交易，或者为了保证资金的到位，就需要在降低价格的情况下实现交易，这样，投资商就难以保证自身的投资效益。在房地产的流动性和变现中存在的风险给房地产投资商带啦恶劣额很大的影响。 2、购买力风险 购买力风险是指由于物价上升，投资者会进行房地产的出售或出租，在获得资金的同时，现金的购买力明显下降的情况。其中产生的风险主要是由于在投资方进行价格的升高时会产生“时滞”的现象，尤其是处在通货膨胀较严重的情况下。购买力风险的存在能够在一定程度上影响到消费者的购买情况，但在使用货币进行购买时，购买力却明显下降，此时，热门会将自身能够支付的货币使用到需求量最大的消费活动中，房地产的购买就会受到很大程度的影响，整体的消费水平下降。在这种情况下，房地产实现了自身的保值，但由于需求量降低，房地产行业同样会遭受到损失。 3、利率风险 房地产投资中存在的利率风险是指由于利率产生的变化使得投资者的收益减少，造成损失。利率产生的变化给房地产投资商带来的影响主要有：房地产的实际价值产生变化，利率较高的折现方式会使得投资商的效益受到影响。对于房地产债务资本也会造成一定的影响。贷款机构的贷款利率上升，会使得投资者的开发成本增加，债务负担就会加重。 （二）经营风险 在经营过程中如果经营的方式存在缺陷就会使得实际的经营效果受到影响，与估计的销售值产生差距。产生这种风险的原因是由于投资方不能够准确了解市场信息，做出错误的经济决策和国家的经济环境因素的影响。 （三）财务风险 产生财务风险多是由于房地产的投资商利用财务中存在的杠杆关系从金融机构中进行贷款，使得投资的收益范围大大增加，但同时投资的不确定性也随之增加。在增加部分的收入不能够填补贷款产生的空缺。此外，在财务风险中还有违约的风险，投资者由于自身的资金不能得到及时的周转，投资不能够得到及时的收益，因此就不能够按照合同中规定的付款时间支付房款，产生入不敷出的状况。 二、房地产风险分析方法 在房地产市场中，由于受到国家经济变动的影响和市场机制不健全的影响，时刻都会存在风险。因此在进行投死决策的过程中就需要对风险进行充分的考虑。房地产的投资分析方法有风险调整贴现率法和肯定当量法。 （一）风险调整贴现率法 在投资风险较高的项目中，使用此方法进行净现值的计算，之后再根据得出的净现值进行投资方案的确定。在使用此方法的过程中要根据存在的风险的程度来确定贴现率。 在进行风险调整贴现率的计算时，采用的计算方法是：风险调整贴现率=无风险贴现率+风险报酬斜率×风险程度。在进行风险程度的计算中要对每年的现金流入的预计值、每年的现金流入产生的标准差和现金流入过程中的离散程度进行计算，最后将每年中存在的综合的风险程度进行计算。 在风险报酬斜率的计算中，先得出风险报酬斜率，之后确定风险调整贴现率，最后将其作为净现值进行计算使用，并按照相应的规则来确定使用方案。