贵阳市房地产市场分析报告.doc

第一部分 贵阳房地产行业背景简述 第一章 经济发展与城市化建设 一、城市化建设与房地产业 改革开放后，中国经济的起飞使得城市化速度每年以平均1%的速度迅速增长。同时在“十二五”规划中也提出，2015年，中国城市化率要超过50%，这就意味着中国将有一半人口将在城市生活。众所周知城市化建设必将拉动房地产行业的发展，而城市化的发展必然会增加房地产的需求。 城市化进程带来的是与日俱增的城市人口；省内外大量客、商在贵阳置业购房；居民可支配收入持续增加对要求改善居住环境；人口结构变化、旧城改造、居民拆迁；政府出台的购房优惠措施等等，都构成了住房需求将持续旺盛的条件。而且，银行住贷的助推也导致了房价的稳定上涨。金融部门不断增加房产信贷种类，个人房贷额度不断增加，贷款年限不断增加，这些进一步提高了居民购房的支付能力，刺激了住房消费，从而支撑贵阳房价的稳定上升。人们住房消费的观念也在发生变化，从需求型向享受型转变。近年贵阳十分重视新建住宅小区建设品味的要求，使贵阳居民居住环境得到改善，导致许多家庭有了强烈的改善性需求，这对房地产市场价格也起到积极作用。 二、经济与房地产业 2010年中国国内生产总值（GDP）近39.8万亿元，比上年增长10.3％。2011年国内生产总值471564亿元，比上年增长9.2%。国民经济运行态势总体良好。70个大中城市新建商品住宅销售价格月环比下降的城市个数逐步增加。12月份，70个大中城市中，环比价格下降的城市为52个，比1月份增加49个。房地产业是一个复合型的产业，它的发展影响到上下游几十种产业的发展。2010年房地产业总体发展带来的经济增长大约占可占到国内生产总值的9%左右，2011年房地产业带来的经济增长大约占国内生产总值的7%左右。 随着自1998年我市实行住房制度改革以来，房地产业已经逐渐成长为我市经济增长的支柱产业之一，房地产投资在贵阳市GDP中所占的比重在不断加大，对贵阳市GDP的贡献随着经济建设的不断扩大，拉动作用越来越明显。房地产开发投资对GDP增长的贡献率也逐年增加。 2010年，贵阳GDP达到1121.82亿元，同比增长14.3%，比全国高4个百分点，比全省高1.5个百分点。特别提出的是居住类价格上涨2.6%。2011年上半年贵阳GDP达到556.13亿元，同比增长17%。这说明，房地产业对贵阳经济发展都起到了“火车头”的作用。 房地产行业作为地方经济发展的支柱产业之一，一向得到政府扶持。城市知名度的提高，城市化进程的加快，也为房地产业发展起到了助推作用。近年来，随着经济强市理念的发展、城市化进程的加快、经济的快速增强和贵阳;林城;避暑之都等城市品牌效应的发挥，让贵阳的认知度大大提高。城市化迅速加快；城镇人口不断增长；许多相近省市的购房者纷纷涌入贵阳购房、置业，都为贵阳市的房地产业提供了更加广阔的发展市场。 第二章 贵阳房地产行业现状简介 一、行政区位概况 贵阳是中国贵州省省会。位于中国西南云贵高原中部，是贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心，被誉为“高原明珠”。 贵阳市辖七区一市三县，市域总面积8034平方公里，市区面积2403平方公里，人口约396万，是贵州省第一大城市。包括云岩区、南明区、小河区、金阳新区、白云区、乌当区、花溪区以及清镇市，修文县、开阳县、息烽县。 贵阳的旅游资源非常丰富，贵阳拥有以“山奇、水秀、石美、洞异”为特点的喀斯特自然景观和人文旅游资源。此外，还有一大批市县级风景名胜区和奇异神秘的民俗风情。 二、贵阳房地产发展综述： 贵阳房地产业由起步到快速发展，大致经历了几个阶段，第一阶段：1978-1990年的起步阶段。这一阶段城市居民以居住公有住房为主，公有住房基本实行的是“福利制”的办法，通过政府向单位分配、政府向个人分配、单位向个人分配等形式解决居民的住房问题，因此房地产业发展极为缓慢；第二阶段：1991-1998年的初步发展阶段。1988年5月，根据国家改革住房制度的要求，贵阳市开始着手进行住房制度改革，1992年7月1日起正式实施《贵阳市住房制度改革实施方案》，住房制度改革逐步推开，通过改革，把住房的生产、交换、分配、消费纳入社会主义商品经济轨道，有效促进了贵阳房地产业的发展；第三阶段：1999年至今的快速发展阶段。本阶段随着住房制度改革的进一步深化，停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，住宅与房地产业迎来了空前的发展机遇，城市房屋建设突飞猛进，居民居住水平快速提高，房地产业逐步成为国民经济的支柱产业。 三、区域市场典型楼盘简介 1、贵阳老城区典型楼盘 项目名称 项目地址 总建筑面积 容积率 绿化率 均价 营销代理 保利温泉新城四期 乌当区顺海中路 97万平方米 1.8 40% 4300元/平方米 广