昆山市房地产研究报告.ppt

昆山市房地产研究报告 （2010年9月） 拓展部：张全 吴斌 目录 城 市 简 介 区域规划简介 房地产市场分析 博思堂入驻计划 城市概况 昆山地处长江三角洲，位于江苏省东南部，东邻国际大都市上海， 西接历史文化名城苏州。。 昆山属北亚热带南部季风气候区，气候温和湿润 ，四季分明，光照充足，雨量充沛。 ?? 昆山地处江南水乡，地灵人杰，钟灵毓秀，“百戏之祖”昆曲发源于昆山，已被联合国列为“人类口述和非物质遗产代表作”。誉为“中国第一水乡”的千 年古镇周庄已列入联合国人类文化遗产预备名单。 昆山户籍人口60万，辖10个镇和一个国家级经济技术开发区。2005年昆山市的GDP达到730亿元，全口径财政收入实现116.8亿元，进出口总额完成330亿美元。尤为令人注目的是，人均GDP、城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入三项核心指标，分别达到了68900元（按常住人口计算）、16800元和8450元，被国家统计局评为中国经济最发达百强县中的第一名。 城市概况 区位交通 昆山地处中国东南沿海长江三角洲的东部，东距上海50公里，西邻苏州37公里。 一、航空； 二、港口； 三、铁路； 四、公路 区位优势 资料来源：国家统计信息网 长三角城市群特征：信息化与产业高技术化高速发展，区域生产力向均衡化发展，空间结构网络化，形成点——轴——网络系统，整个区域成为一个高度发达的城市化区域。 目前，中国已经形成了环渤海京津翼地区、长江三角州地区和珠江三角州地区三大城市群，其中以长三角城市群地区把经济最为发达，城市一体化程度最高，逐渐形成以上海为核心的世界第六大都市圈。昆山就位于这个都市圈之中。 环渤海京津翼地区 长江三角州地区 珠江三角州地区 昆山 区位经济位置——长三角经济圈次级辐射中心 上海 苏州 扬州 无锡 杭州 宁波 嘉兴 常州 镇江 南通 舟山 台州 泰州 湖州 绍兴 核 心——对外窗口 第一圈层——次级辐射中心 第二圈层——专业产业基地、专业市场 第三圈层——原材料基地 上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加强，承但了长三角对外窗口的功能。 次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业，向核心城市提供原材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，向低一等级的区域转移产业，带动低一等级区域的经济发展 。 集中发展优势产业，形成专业性的产业基地 南京 为产业基地提供原材料，并形成专业市场 昆山 区域房地产业发展优劣势分析 优势 劣势 GDP——稳步增长 居民收入——逐年增长 房地产开发投资规模——受控于地方政府的不定期调控 人口规模——小幅增长，增长率开始下滑，外来人口进入的规模和可能性较小 供给规模——市场可预期的未来供量较大 需求规模——虽涨幅不定但总体呈上涨的趋势 人均使用面积规模——已大大超出全国平均水平，未来市场需求会受到抑制 房地产投资风险——受控于地方政府的不定期调控 供求风险——市场的需求增长量远远小于市场潜在的供应增长量 昆山的房地产市场还处于刚起步阶段，政府对市场走势起到绝对的支配性。 目录 区域规划简介 房地产市场分析 城市简介 博思堂入驻计划 昆山市2002-2020年概念规划 阳澄湖休闲片区 中心城片区 东向运输廊片区 生态观光 农业片区 生活新镇片区 水乡旅游片区 东北向货 运轴片区 昆山市2002-2020年总体结构规划 中心成综合片区 阳澄湖休闲片区 中部生态农业片区 南部水乡古镇旅游片区 北部片区 吴淞江工业园片区 东部片区 区域发展分析 苏 沪 高 速 沪 宁 高 速 阳澄湖休闲片区 西部优质生 态居住区 南部水乡旅游片区 中心城片区 城东板块做为产业聚集区存在，与中心城区的居住、商务综合片区、城南沿沪产业园遥相呼应，成为向上海国际物流中心输出货物、向苏州制造中心输入待加工原料的 “经济特区”。 从昆山的总体规划来看，城北和城西规划为住宅发展用地，未来将成为昆山主要的住宅集中区；从现状来看，城北和城西板块集中了昆山5成以上的楼盘，居住带的概念已经被市场接受。 城市功能规划 浦南出口 加工区 东部技术 开发区 北部居住区 目录 区域规划简介 房地产市场分析 城市简介 博思堂入驻计划 整体市场情况 近两年昆山经济发展迅速，随之房地产随之发展起来，目前昆山房地产有以下几个特点： 1）昆山房产开发早期以本地开发企业为主，开发规模和品质平平。近期外地企业纷