北京银河SOHO项目市场考察报告.doc

北京银河SOHO项目考察报告 一、项目基本情况 1、项目名称：银河SOHO 2、区位：银河SOHO为朝阳门SOHO三期，位于朝阳门立交桥西南侧，紧邻朝阳门SOHO一期、二期，地处东二环交通商务区的核心区域。 3、项目周边交通状况 项目紧邻东二环，经东二环从东直门桥进入机场高速，20分钟到达飞机场；经东便门桥进入北京火车站，10分钟可到达； 项目地点位于双地铁的交汇点：2号线（北京第1条环线地铁）、6号线（预计2012年竣工），方便换乘各路地铁； 公共交通方面：项目周边有44路（大小环）、101路、109路、110路、112路、202路、208路、420路、800路（内外环）、810路、813路、820路（内外环）、846路、特2路、康恩专线等18条公交车均在朝阳门设用停靠站。 总体分析，项目紧邻城市主干道，周边交通便捷，可达性强。 4、项目总体概况 开发单位：北京凯恒房地产有限责任公司 土地使用年限：商业的土地使用年限为40年，写字楼和地下车位的土地使用年限为50年。 商业土地使用年限至2047年 办公车位使用年限至2057年 交房时间：2012年11月30日 5、项目主要经济指标 总建筑面积33万平米：地上21万，地下8万。 可售面积: 商业8万，办公16万。 楼层：地上15层，地下3层。 层高：B1 5.4米，一层6米，二层5.2米，三层5.2米（精装），5-17层 3.5米，顶层（2号楼除外）4.5米。柱距8.4米左右，行距11—15米左右。 1）项目建筑规模 2）商业面积数据 3）项目目前销售情况 该项目于2010年6月30日开盘3号，5号楼，十天内销售52亿，至今已销售140多亿。 银河SOHO共4栋楼，是东二环最大的商办购物中心，目前2,3,5号楼的销售状况是商业已全部售罄，办公已无整层，零散套数28套，1号楼11月10日开盘。 二、项目地块分析 1) 区域商圈市场分析 东直门--朝阳门商圈 东直门--朝阳门商圈：北至安定门东大街，南至朝阳门内大街，西至鼓楼大街—地安门大街，东至工人体育场西路，以及朝阳门南小街、通惠河、日坛东路交汇范围内的区域。东直门-朝阳门商圈是依托交通枢纽概念发展起来的新兴商圈。它汇集了十八条公交、城市铁路和环线地铁线路，使得该商圈具有了发散式的交通优势，带动了该区域写字楼、商业的蓬勃发展。东直门-朝阳门商圈不仅有特色小街，一些新兴商业综合体也相继进入，如来福士广场和优唐生活广场的加盟，给该区域带来了新的商业活力，而东方银座和天恒大厦等新兴写字楼也吸引了大量的商务人流，未来东直门-朝阳门商圈将会出现更多的高档写字楼及高级商住公寓、大型商业设施等，商圈的发展也将更多元化。 （1）写字楼市场 东直门--朝阳门写字楼数量不足50栋，总建面在240万平方米左右。商圈内甲级写字楼租金多为6-7元/平米?天之间；乙级写字楼租金多在3.5-4元/平米?天左右。虽然东直门商圈写字楼数量不多，但是近年来有很多知名写字楼出现，而且东城区政府推出东二环交通商务区，规划建设现代商务办公区，吸引了多个知名企业的总部大楼，如北京移动、中石油、中海油、中青旅和保利集团等。东直门—朝阳门商务区已经成为北京经济发展新的亮点和增长点，目前的租金状况与其他商圈相比稍低，未来有很大的升值空间。 东直门—朝阳门商圈代表性写字楼租金、售价表 （2）商业物业 该商圈综合性百货商场较多，但也有相当数量的小商铺，租金集中在12-20元/平方米/天。该商圈发展时间较长，租金稳定，商业空臵率低。商圈内最贵的商业物业来福士中心平均租金为26.5元/平米?天。来福士中心由新加坡凯德臵地投资开发，拥有一座6层的购物广场，汇集众多特色品牌，更有若干首次登陆北京的高档品牌，周边写字楼群立，外籍人士公寓众多，消费人群经济实力较高，人气充足，所以租金位于此商圈商业物业之首。 东直门—朝阳门商圈代表性商业物业市场租金、售价表 楼盘名 级别 建筑面积（平米） 租售形式 租金（元/平米·天） 售价（元/平米） 租金售价说明 物业费（元/平米〃月） 物业公司 来福士 中心 综合体/百货商场/购物中心 29716 出租 26.5 - 　 30 凯德置地 国盛时尚购物中心 综合体/百货商场/购物中心 160000 出租 25 - 　 4.5 　 优唐生活广场 综合体/百货商场/购物中心 80000 出租 16 - 　 75 　 北京INN 写字楼商业配套 30000 可租可售 15 65000 售价时点为2010-7 30 北京鼎铭物业管理有限公司 雍和大厦 写字楼商业配套 110063 出售 15 - 售价时点2005-9 20 戴德梁行 歌华大厦 写字楼商业配套 1000 均有 12 28800 售价时点2009-10 24 　 华声国际大厦 写字楼