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南京高淳项目营销方案
高淳项目行销企划报告
第一部分 市场研展篇 1
一、南京房产概况: 1
(1)、2005年上半年南京市各片区需求比例变化图 2
(2)、2005年二季度南京市个片区成交土地统计表 3
(3)、2005年各片区新建商品房价格分析 4
(1)溧水 4
(3)浦口 5
二、高淳印象 5
二、高淳商业环境分析及展望 6
(一)高淳整体商业环境概述 6
(二)高淳现有商业分布 6
(四)高淳商业发展前景展望 9
(五)高淳专业主题商业市场分析 10
三、房地产市场研究 16
1、在售商业物业竞争市场分析 16
2、在售住宅项目竞争市场分析 19
第一部分 市场研展篇
一、南京房产概况:
2005年1-8月南京房地产市场分析: 受到房产新政的影响,整体的市场供求发生了微妙的变化。购房者处于观望状态,希望通过新政使得居高不下的房价有所下跌;开发商则不轻言降价,只通过推精装修房,赠送礼品等方式对待。购房者与开发商之间的博弈,使得二季度的市场供求与一季度相比,有所变化。根据抉策地产研究中心购房俱乐部会员数据库统计显示:购房者对3000-5000元/平米房屋的需求有所上升,购房者认为,在新政的影响下,商品房的价格应该有所下跌。这是3000-5000元价位住房需求比例上升的原因。受到国家对高档房收取4%契税的影响,购房者对5001-6000元/平方米的商品住宅的需求比例有所下降
根据南京抉策地产研究中心的监测数据,2005年二季度,南京房地产市场总需求(新建商品房和存量房,包括2005年一季度的未满足的需求141万平米)为 368 万平米(其中新建商品房需求 236万平米),总供给(新建商品房和存量房,包括一季度未被消化的供给)为 580 万平米(其中新建商品房实际供给 435平米)。总供需比为 1.57:1 ,与 2005年一季度相比,供大于求情况有所加剧,其中新建商品房的供需比是 1.84:1 根据南京抉策地产研究中心楼盘数据库的最新数据, 2005年全年南京市新建商品房的上市总量约达到1400万平米,其中2005年三季度南京新建商品房的供给总量约为600万平米,大于二季度的供应总量。 2005年南京市各片区需求比例变化图
单价在 4001-5000元/㎡之间的比例最高为37.1%;其次是单价在5001-6000元/㎡的比例抉策地产研究中心的2005年二季度调研结果显示,潜在消费者对购买住房的区域偏好上从一季度主要集中在城中、河西和城东,逐渐分散到城中、河西、江宁江北和城东,城南的比例也在上升,在区域上从集中逐渐走向分散,其中城中和河西的偏好比例基本持平,分别为21.4%和19.6%,虽然所占比例最高,但较上季度比例都有所下降,实际上对城中的偏好程度比该比例会更高,因受到该片区难以企及的房价,使得很大一部分希望在该片区置业的人群在别的片区寻求替代品;城东作为老城市中心的地位在消费者心中的地位依然牢固,处于该区域的紫金山风景区提升了该片区的人气,其偏好比例为18.7%,位居第三;另外,江北、江宁的偏好比例在2004年底至今的几个大盘拉动下有所增加,总比例达到18.1%2005年二季度南京市成交土地统计表 区域 地块数量 实际出让面积 成交金额 楼面单价 (单位:平米) (单位:万元) (单位:元 /㎡) 城中 1 9243.4 2560 2770 城南 4 121046.9 11400 942 江北 3 107962.1 10580 980 城东 3 289120 62390 2158 河西 1 51236.2 19500 3805 江宁 4 278636.2 44400 1593 城北 - - - - 合计 16 857244.8 150830 1760 注: 1.楼面地价统一以容积率1.2计算; 2.统一以净地计算。
根据南京土地交易中心的数据,如表所示:2005年二季度,南京市通过招拍挂方式共出让土地16幅,实际成交面积 857244.8 平方米 ,成交价款 15.083 亿元。
根据抉策地产研究中心楼盘数据库和 2005年6月70典型楼盘价格指数,以南京市七大片区的典型楼盘作为统计对象,根据供给面积与市场价格加权计算,得出2005年第二季度南京市新建商品房加权平均价格为5135元/平方米。与今年一季度相比,上涨了22元/平方米。受国八条,银行连续加息,契税,南京新政等一系列政策因素的影响,商品房价格上涨幅度已经明显放缓。 42公里,处在南京主城发展的主轴线上。南京南延东进发展战略的实施,独特的区位使溧水成为新的投资热点。溧水发展战略是充分显现在南京城市发展中的吸纳、补充、服务、集散四大功能,实施“西接、北拓、东进
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