南京高淳项目营销方案.doc

高淳项目行销企划报告 第一部分 市场研展篇 1 一、南京房产概况: 1 (1)、2005年上半年南京市各片区需求比例变化图 2 (2)、2005年二季度南京市个片区成交土地统计表 3 (3)、2005年各片区新建商品房价格分析 4 （1）溧水 4 （3）浦口 5 二、高淳印象 5 二、高淳商业环境分析及展望 6 （一）高淳整体商业环境概述 6 （二）高淳现有商业分布 6 （四）高淳商业发展前景展望 9 （五）高淳专业主题商业市场分析 10 三、房地产市场研究 16 1、在售商业物业竞争市场分析 16 2、在售住宅项目竞争市场分析 19 第一部分 市场研展篇 一、南京房产概况: 2005年1-8月南京房地产市场分析：　受到房产新政的影响，整体的市场供求发生了微妙的变化。购房者处于观望状态，希望通过新政使得居高不下的房价有所下跌；开发商则不轻言降价，只通过推精装修房，赠送礼品等方式对待。购房者与开发商之间的博弈，使得二季度的市场供求与一季度相比，有所变化。根据抉策地产研究中心购房俱乐部会员数据库统计显示：购房者对3000－5000元/平米房屋的需求有所上升，购房者认为，在新政的影响下，商品房的价格应该有所下跌。这是3000－5000元价位住房需求比例上升的原因。受到国家对高档房收取4％契税的影响，购房者对5001-6000元/平方米的商品住宅的需求比例有所下降 根据南京抉策地产研究中心的监测数据，2005年二季度，南京房地产市场总需求（新建商品房和存量房，包括2005年一季度的未满足的需求141万平米）为 368 万平米（其中新建商品房需求 236万平米），总供给（新建商品房和存量房，包括一季度未被消化的供给）为 580 万平米（其中新建商品房实际供给 435平米）。总供需比为 1.57：1 ，与 2005年一季度相比，供大于求情况有所加剧，其中新建商品房的供需比是 1.84：1 根据南京抉策地产研究中心楼盘数据库的最新数据， 2005年全年南京市新建商品房的上市总量约达到1400万平米，其中2005年三季度南京新建商品房的供给总量约为600万平米，大于二季度的供应总量。 2005年南京市各片区需求比例变化图 单价在 4001-5000元/㎡之间的比例最高为37.1%；其次是单价在5001-6000元/㎡的比例抉策地产研究中心的2005年二季度调研结果显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好上从一季度主要集中在城中、河西和城东，逐渐分散到城中、河西、江宁江北和城东，城南的比例也在上升，在区域上从集中逐渐走向分散，其中城中和河西的偏好比例基本持平，分别为21.4%和19.6%，虽然所占比例最高，但较上季度比例都有所下降，实际上对城中的偏好程度比该比例会更高，因受到该片区难以企及的房价，使得很大一部分希望在该片区置业的人群在别的片区寻求替代品；城东作为老城市中心的地位在消费者心中的地位依然牢固，处于该区域的紫金山风景区提升了该片区的人气，其偏好比例为18.7%，位居第三；另外，江北、江宁的偏好比例在2004年底至今的几个大盘拉动下有所增加，总比例达到18.1%2005年二季度南京市成交土地统计表 区域 地块数量 实际出让面积 成交金额 楼面单价 （单位：平米） （单位：万元） （单位：元 /㎡） 城中 1 9243.4 2560 2770 城南 4 121046.9 11400 942 江北 3 107962.1 10580 980 城东 3 289120 62390 2158 河西 1 51236.2 19500 3805 江宁 4 278636.2 44400 1593 城北 - - - - 合计 16 857244.8 150830 1760 注： 1.楼面地价统一以容积率1.2计算； 2.统一以净地计算。 　　根据南京土地交易中心的数据，如表所示：2005年二季度，南京市通过招拍挂方式共出让土地16幅，实际成交面积 857244.8 平方米 ，成交价款 15.083 亿元。 根据抉策地产研究中心楼盘数据库和 2005年6月70典型楼盘价格指数，以南京市七大片区的典型楼盘作为统计对象，根据供给面积与市场价格加权计算，得出2005年第二季度南京市新建商品房加权平均价格为5135元/平方米。与今年一季度相比，上涨了22元/平方米。受国八条，银行连续加息，契税，南京新政等一系列政策因素的影响，商品房价格上涨幅度已经明显放缓。 42公里，处在南京主城发展的主轴线上。南京南延东进发展战略的实施，独特的区位使溧水成为新的投资热点。溧水发展战略是充分显现在南京城市发展中的吸纳、补充、服务、集散四大功能，实施“西接、北拓、东进