XX房地产有限公司项目管理手册.docVIP

《项目管理手册》编制说明 一、是管理除了日常用语和单独说明外，术语或简称： 公司是指； 公司下设的、财务等职能部门和业务部门； 项目部是指公司、本手册为公司文件，由总经理批准颁布执行。手册的编制、印发等事宜由负责。手册持有者应妥善保管，不得丢失、随意涂改，也不得将手册提供给公司以外人员。手册持有者离开本公司时，须将手册交还，办理登记。 在手册使用期间如有修改建议，由组织修订。规定与本手册不符的，以本手册为准。 目 录04-01 项目可行性研究工作规程 3 04-02 土地储备工作规程 13 04-03 项目前期手续办理管理规定 15 04-04 项目投资控制管理办法 17 04-05 项目设计管理工作规程 21 04-06 设计评审工作规程 25 04-07 设计变更管理办法 33 04-08 施工图设计交底与图纸会审工作规程 41 04-09 开发成本监测及核算管理规程 45 04-10 工程预决算管理办法 48 04-11 工程款支付控制规程 53 04-12 工程进度控制办法 57 04-13 工程质量管理办法 59 04-14 工程交接验收管理规定 69 04-15 工程量测量与工程签证控制规程 72 04-16 工程计量、计价管理规定 78 04-17 项目部例会制度 81 04-18 项目施工管理规程 83 04-19 工程资料管理规定 97 04-20 工程决（结）算管理规程 99 04-21 项目后评价实施办法 104 04-01 项目可行性研究工作规程 目的 通过对意向开发项目的全面有效的可行性分析，确定项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，实现房地产开发项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，为公司最终决策提供可靠、科学的依据，提高项目开发监视的综合效益，特制定本规程。 适用范围 适用于公司开发项目可行性的研究、分析和《项目开发可行性研究报告》的编制和评审。 职责分配 （一）企业发展部 1、全面负责可行性研究的计划、组织和实施； 2、负责各类信息的收集、汇总和分析； 3、负责《项目开发可行性研究报告》的起草编制。 （二）营销策划部参与负责销售市场分析，参与负责销售成本、市场售价和销售额的估算分析。 （三）工程技术部、总工程师参与负责技术分析。 （四）造价部参与负责工程成本的估算分析。 （五）财务部参与负责财务评价。 （六）总经理负责《可行性研究工作计划》的批准，负责组织《项目开发可行性研究报告》的评审。 （七）总经理办公会负责对《项目开发可行性研究报告》进行最终评审和批准。 可行性研究分类 （一）《初步可行性报告用于土地投标或合作洽谈； 《项目可行性研究报告》按照规定格式和内容要求编制报审； 《项目可行性研究报告》项目立项后，组织编制的内部使用指导整个项目开发经营工作的 （三）方案的选择和优化 企业发展部在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的方案，进行反复比较和论证，会同相关部门采用技术经济分析的方法，评选出合理方案。 （四）财务评价与不确定性分析 企业发展部对经上述分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细的财务评价和不确定性分析。研究论证项目在经济上的合理性和盈利能力。由相关部门提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。 （五）编写报告书 企业发展部经上述分析与评价，即可编写详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供领导决策。 可行性研究的内容 由于房地产项目的性质规模和复杂程度不同，其可行性研究的内容也不尽相同，各有侧重。主要应包括以下几方面： （一）项目概况 主要包括： 1、项目名称； 2、项目的地理位置； 包括项目所在地城市、区和街道，项目周围主要建筑物等。 3、项目所在地的周围环境状况； 主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性。 4、项目的性质及主要特点。 （二）专项市场调研情况及动迁安置 1、企业发展部根据营销策划部提交的《项目市场调研分析报告》，与营销策划部共同对市场调查结果进行综合分析，形成结论； 2、如需要进行拆迁的，要制定动迁计划，确定安置方案。 （三）市场分析和建设规模的确定 1、市场供给现状分析及预测； 2、市场需求现状分析及预测； 3、市场交易的数量与价格； 4、服务对象分析、制定租售计划； 5、拟建项目建设规模的确定。 （四）规划设计方案选择 1、市政规划方案选择； 市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向，大型商业房开发项目重点要规划安排好交通组织和共享空间等。 2、项目构成及平面布置； 3、建筑规划方案选择； 建筑规划