天津市商业性房地产（五金市场）项目市场研究报告.doc

天津市商业性房地产项目市场研究报告天津市项目市场研究报告———— 一、天津市概况 二、天津市商业房地产发展状况及趋势三、中国五金市场调查四、项目所在地南开区概况五、本项目概况六、项目SWOT分析七、经营者、投资者分析八、结束语附件：对永康五金科技园的分析前 言本项目是浙江***集团在天津市开发的商业性房地产项目，在对该项目进行深入系统的可行性分析是非常必要的。为此，凌峻机构组成了专业的调查小组对天津市整个商业房地产市场及五金市场进行了为期五天的市场调查工作。主要通过对当地可类比性商业项目、五金专业市场的基本状况与特征进行实地调查，同时通过与目标消费群进行深度访谈，更加深入地了解当地五金市场的发展状况。本次调查报告是我司的项目调研小组结合市场特征及项目的实际情况，通过科学的方法、系统全面的实地考察、深度的访谈、详实的分析形成的，是项目全程策划的重要组成部分，目的在于为项目的前期策划及后期工作提供重要的市场依据，务求为本项目制定合理的开发策略。 一、天津市概况综述一：天津房地产市场不太冷　　根据中房天津指数办公室2004年1月统计数据显示：1月天津综合指数为638点，与上月保持水平。其中住宅指数为489点，较上月的490点略有走低，中房天津办公用房指数为717点，较上月增长2点，涨幅不大。中房天津商业用房指数为885点，较上月上涨2点。纵观2003年天津房地产异常活跃，拆迁、改造、修路、修桥工程不断。天津市有了大变样，尤其是老城乡改造更是使天津旧城换新颜。从天津12月城市综合指数来看，整个房地产市场还是呈小幅上扬趋势。不过从开发商在各大媒体的宣传力度上看，天津房地产市场还是有一定程度的放缓。综述二：商业地产搅动天津整个房地产市场继去年10月初天津商业房地产展览会举办以来，天津的商用房地产持续加温，已经成了天津房地产届的热门话题。近期，商业地产一改往日对宣传的低调，频频展露于天津各大媒体上，投放的广告量大幅增加。天津商业地产又迎来了新的春天。天津嘉华国际商业中心在凯悦饭店越秀厅主办了旺铺拍卖及投资咨询会，30个柜位经过几轮竞买全部成交售出,创造了天津商业地产销售的奇迹。世界零售业巨头沃尔玛也鼎力加盟,更是掀起了嘉华国际商业中心的招商和销售热潮。麦购休闲广场也开始正式对外认购，首期推出的240个铺位被抢购一空。建成后将突破传统经营模式，将单一的商业经营行为演绎成文化氛围浓厚的休闲主题。商业地产一次又一次的掀起热潮，当然最值得一提的是：天津奥林匹克中心配套区”项目案名正式发布，这标志着天津“时代奥城”在全国正式亮相。作为天津奥林匹克中心的组成部分，对于整个奥体中心的建设都具有极为重要的意义。天津“时代奥城”项目是大型的综合业态组合，具有前瞻的建筑规划和全方位的功能组合。将城市的全部功能汇集，天津新城市的功能中心也就相应的从这里诞生，天津的城市功能从此进入一个全新的阶段。二、天津市商业房地产发展状况及趋势（一）发展状况1、传统商圈挑起旋风滨江道在一公里的长度内聚集了三大百货商店－劝业场、华联商厦和滨江商厦。其中两个百货店已有近 70年的历史了，滨江商厦也有10年以上的历史了，而且上百间品牌店挤满了滨江道。作为传统商圈的和平路、滨江道是天津市传统商圈本来已经没有什么炒作的题材了。但忽然闯进几个外来者，使这条金街更加热闹起来。外来者之一就是在全国挑起商业地产之风的大连万达，它在和平路推出产权商铺。随后，一直寂寞的滨江道也开始大兴土木，麦购休闲广场推出商铺，迎来北京、东北、温州等地客商。2、社区底商广受青睐大型社区中的商业区通常属于地区级商业区，他们作为区域服务。在地区级和社区性商业区投资商铺，其主要特点是价格相对不太高、商铺的经营比较稳定。从投资角度来说，一是投资住宅底商的风险小，楼盘入住后，面积只占社区很小部分比例的住宅底商，拥有稳定的客源，竞争也不十分激烈；二是住宅底商的投资回报高。据悉，投资住宅有亏有赚，回报率高的话大约有 10%左右或者更高一些，而投资住宅底商的回报率则可能高达15%以上，投资购买商铺大约6至10年即可收回成本。收益固定也是投资者青睐这种商铺的原因之一。 3、超市店铺热销末班车超市商铺是今年年底才搭上这个商铺热销的末班车。本市的沃尔玛、家乐、乐购等超市附近的店铺都开始销售。它的销售主体有的是开发商，有的是连锁超市。不管怎样，商铺的经营情况与投资回报直接相关，与超市作邻居，利弊参半。不过，并不是与超市为邻的每个店铺都可以如鱼得水，它同样面临着经营风险，如果经营品种雷同，小店铺将会受到严重冲击。因此，如何与超市进行错位经营不仅是经营者面临的问题，也是投资者必须考虑的。同时，投资者也应看到开发商或超市对整个卖场的规划如何。如果开发商的招商不进行规划管理，