近年来影响房地产价格的因素分析.docVIP

近年来，随着经济的不断发展，人们收入逐年增加，生活水平不断提高，衣食住行中最大的问题“住”已成了人们生活中不可回避的大事。近十年来商品房价格总体上只升不降，而且上涨幅度超过收入增长幅度，如从1993年到2002年中，家庭年收入平均增长了1倍，而不同地区、不同地段，同质量的商品房平均上涨了1-3倍。如果以现在家庭年收入2万元计算，购买一套建筑面积80平方米一般地段、中等层次的住宅商品房约需8年左右时间，而在10年前按家庭年收入1万元计算，只要6年的时间就可以购买，因此房价涨幅过高已是一个不争的事实。???????????????????????????????????? 一、影响房地产价格的因素分析 ??????从历年审核房价的资料分析，商品房价格由“本、费、税、利”四项构成。影响房地产价格最根本的就是对这四项因素的影响。 ???（一）影响“本、费、税”的因素 ?商品房开发成本由物化劳动和活劳动两部分构成，具体有：土地征用及房屋拆迁安置费、前期工程费、建筑安装工程费、附属公共设施费、公共基础设施费、管理费、利息、销售费用和公共设施维修专项基金等。???????????（1）征用土地费，与日俱增。由于土地的垄断和有效供给，国家将土地取得的方式已从十年前的协议出让和划拨变成了现在的公开投标竞卖，在众多开发商的激烈竞争下，土地中标价明显高于底价，加大了开发成本中的土地费用。2005年以来，深圳市国土局通过招拍挂将地价通常以标底3倍的拍出。 （2）折迁安置费，强劲上涨。造成房价过高的重要因素之一，是由于房地产开发公司征用的土地地理位置不同将直接影响该项成本，熟地与生地费用相差5倍以上，生地居民少，安置费用低，但地理位置差，而熟地居民密度高，拆迁安置费用大，各项合理不合法因素多，补偿费用高，尽管生、熟地发生的费用高低悬殊，但该项成本总体呈上升趋势。 （3）前期工程费，上升较快。经调查，10年来上升了近3倍，其原因主要是由于多部门收费。据统计，开发公司在砌房之前必须交纳各项费用达34项，可谓名目繁多，这其中既有行政事业性收费，也有经营性收费，最终都消化在房价中，致使房价上升。这些收费有关单位虽有文件规定，但许多收费项目都是近10年新增的，而在10年前只有其中的十项经营性收费，标准也比现在低。 （4）其它项目费，涨幅较小。如建安工程费、附属公共设施费和公共基础设施费用的上升幅度明显小于土地征用及拆迁安置费和前期工程费。 （二）影响“利”的因素 根据房地产价格成本的制定，利所占的比重越来越大。可以说，近年来房地产价格增长的最终重要原因就是利的比重增长过快。而影响利的最主要因素就是供给与需求的关系。（1）供求关系的失衡 ?房价上涨过快的背后是什么？最短期的影响因素是供求结构状况的变化。在2003年前房价上涨还比较稳定，到了2004年突然从3%涨到15%呢，它的背后是供求关系的变化。大家知道决定房价的两个因素，第一个因素是成本决定的，应该说从03年到04年成本没有发生多大变化，但是突然这一点价格发生了10%的增长，说明供求关系变化了，因为决定房价的两个因素一个是供求关系决定的，一个是成本决定的，在市场经济条件下，供求关系决定房价是起主要作用的。?雪上加霜的是，我们试图控制房地产的政策大部分只能说是“背道而驰”。为了给房地产市场降温，降低商品房的空置率，开始控制土地供应量，开始给开发商带上各种紧箍咒来防止“过热”。这跟在粮价上涨的时候不让人卖粮，油价上涨的时候开始限产一样，只会造成房价的进一步上升。是因为有了土地供应的控制，才有了开发商囤积土地的行为，而不是反过来。因此，对付此事最好的办法是加大土地供应量而不是限制。我们的土地是不多，但还没有少到几个开发商囤积几千亩地就能让房价这么涨的地步。目前也只有深圳有发展的温床。?2006年，我国城市化水平为41％，到2020年城市化的水平达到55％左右。如果以人口14亿计算，城市人口大概就是7.7亿，城市人口净增加是2.6亿。如果按照人均居住面积20平米来计算，每年要增长住房面积是2亿平方米。随着环境的改善，住房的需求和条件也进一步改善。按照这样的需求，以2020年7.7亿人口来计算，每人增加4、5平米，在20年内就会增长30亿平方米，我们城市的撤迁、住房改造每年至少有5.8亿平米。这三个数字加起来大概就是90亿，就是说我们目前每年住房建设投资大概是30亿平方米左右，这需要30年才可能满足。加上绝大部分人口还得进入特大城市和大城市，所以住房的建设肯定会在现在的基础上，以更高的速度发展。而大城市的房价将接受更加严峻的挑战。（2）住房结构的失衡根据房地产市场信息系统数据显示，我国今年1-6月批准预(销)售的商品住房，上报数据的32个重点城市中，16个城市120平方米以上大户型住房超过50%，9个城市达到60%