商业运营标准化流程.doc

商业运营标准化流程 运营策划第一阶段：项目市场调研 1、项目背景 包括项目的基本概况，项目研究的目的、研究的方法及相关的经济技术指标。 2、宏观环境调研 ⑴城市经济发展环境 ①城市的经济发展水平 ②城市居民的人均收入水平、可支配收入水平、储蓄和信贷水平、消费支出模式和消费结构状况。 ⑵城市人口环境 包括城市的人口总量，人口的地理分布状况，高收入人群、中等收入人群、低收入人群等各自所占的比例及其分布状况，居民的职业特征及年龄结构、性别结构、民族结构特征等。 ⑶人文环境 包括价值观念、宗教信仰、道德观念、审美观念和世代相传的风俗习惯等。 ⑷商业环境 包括城市零售商品消费总量；城市主要商业区的分布状况及其规模、性质、商圈特征；城市商业网点的密度及其分布特点；主要的大型零售商店和商业物业的经营状况等。 ⑸其他宏观环境 包括城市的规划发展环境、房地产开发的法律法规环境、城市的自然资源生态等。 3、项目地段环境调研 ⑴周边居民环境。 包括：周边区域的人口规模、人口结构、购买力水平、消费倾向及周边居民环境的风俗习惯等特征。 ①地段交通环境； ②地段交通道路的性质； ③地段交通辐射的区域； ④地段交通车流状况； ⑤项目地块交通条件状况； ⑥其他对外交通设施。 ⑵地段商业环境。 ①地段环境中商业区的类型； ②地段环境中商业区的经营规模、销售规模； ③地段环境中商业区商业构成及业态组合情况； ④地段环境中商业区的规划布局及租金水平等。 ⑶地段区位特征。 包括地段所在区域的性质、特征以及在城市中的地位等。 ⑷地段未来规划状况。 包括地段区域未来的交通规划、商业规划、居住规划及其他公共设施的规划状况等。 ⑸项目地块开发条件。 通过对地块的形状、高差、可进入性、可视性等物理性状进行调查，分析判断地块是否适宜于进行商业项目的开发。 4、项目商圈调研分析 ⑴项目商圈范围的确定。 ①预测分析项目的商圈范围； ②商圈调查； ③描绘项目的商圈范围。 ⑵商圈分析。 ①商圈消费者的人口统计特征，包括人口规模与密度、人口年龄结构和性别特征、人口的受教育程度、人口的职业分布、人口的收入水平、商圈中商品零售总额等； ②商圈消费者的社会特征，包括商圈居民的社会文化、社会阶层、家庭生命周期、时间分配等； ③商圈消费者的心理因素，包括认知程度、行为倾向以及期望的经营形式等。 ⑶经营者调研分析。 包括各类商户的承租能力、承租条件、对项目的要求等。 运营策划第二阶段：项目市场定位 1、项目分析 ⑴项目条件与资源分析 ①条件分析； ②资源分析； ③小结。 ⑵项目的SWOT分析。 ①优势【S】 ②劣势【W】 ③市场机会【O】 ④市场威胁【T】 ⑤综合分析 2、项目产品定位 ⑴经营业种规划。 ①考虑租金回报因素； ②考虑关联性因素； ③考虑一站式购物的因素。 ⑵经营业态组合。 包括主力商店、半主力商店以及普通专业、专卖店等的组合。 3、项目功能定位 ⑴购物功能定位； ⑵饮食功能定位； ⑶娱乐功能定位； ⑷休闲功能定位； ⑸表演功能定位； ⑹各功能区的规划布局； ⑺考虑消费人流在营业空间里均衡地运动的因素； ⑻考虑获取最大的租金收益因素。 4、项目主题定位 ⑴主题的导入； ⑵主题的深化； ⑶主题的差别性与适应性分析； ⑷主题差异性分析； ⑸主题的差异性分析； ⑹主题的适应性分析； ⑺符合项目条件的候选主题； ⑻主题的表现。 5、项目形象定位 ⑴形象品牌确立； ⑵名称确定； ⑶形象品牌营运策略； ⑷形象品牌延伸策略。 6、项目目标客户定位 ⑴目标客户细分； ⑵目标投资客户群细分； ⑶目标招商商户细分； ⑷定单式委建、合作开发等多种方式的合作伙伴的寻求原则。 7、项目目标消费者定位 ⑴目标消费群的甄别； ⑵主力目标消费群； ⑶辅助性目标消费群； ⑷消费群体的区域定位； ⑸消费群体的年龄结构定位； ⑹消费群体的收入水平定位。 8、项目销售招商价格定位 ⑴项目价格策略定位依据； ⑵项目价格定位建议； ⑶项目价格在市场竞争中调整策略。 9、项目规划建议 ⑴项目整体开发规划思路与目的； ⑵整体建筑规划建议； ①总体布局； ②建筑结构； ③建筑平面； ④步行街； ⑶项目整体建筑风格； ⑷项目购物环境规划； ⑸项目交通组织规划； ⑹项目营业空间经营规划布局。 10、项目经济效益分析 ⑴成本费用分析； ⑵营业利润分析； ⑶经济效益分析。 运营策划第三阶段：招商及销售推广 1、项目销售招商实操总纲 ⑴项目销售招商推广总体思路； ⑵确定项目销售与招商的面积比例； ⑶项目支持点； ⑷销售招商推广总体策略。 2、销售招商策略 ⑴项目整体销售招商部署； ⑵项目整体销售招商节奏； ⑶项目阶段性招商节奏； ⑷项目销售招商与价格策略的联动； 3、项目整体包装策略 ⑴项