臵业有限公司投资项目项目分析报告.doc

合肥国轩置业有限公司 投资项目 三 里 街 项 目 投 资 建 议 书 二零零（ ）年（ ）月 第一章 项目分析 一、项目概述 “三里街”商住楼开发建设项目系安徽国轩置业有限公司于（ ）年（ ）月（ ）日在“（ ）”竞标会上竞得。本项目属于合肥市（ ）项目。 1、项目环境情况 项目位于（ ），隶属（ ）区政府管辖。地块界线为：（ ）。现有建筑主要是（ ）平米左右的住宅。项目地处（ ）。 2、项目规划和布局 本项目规划用地面积（ ）平米。规划建设（ ）楼，共（ ）层，总建筑面积（ ）平米，其中住宅建筑面积（ ）平米，商业面积（ ）平米，地下面积（ ）平米，停车位（ ）个。项目容积率（ ），绿地率 （ ）%，建筑密度（ ）%，总居住户数（ ）户，配套设施及公建齐全。土地规划许可证已取得，总体规划及单体规划原则上获通过（参见附件）。 3、土地取得方式 土地分两种方式取得，其中的（ ）平米通过在“（ ）”招标活动中竞拍获得，政府获得土地收益是（ ）万元/亩，地面上约有（ ）平米的住宅需拆迁安置；其余土地通过协议转让的方式获得，转让价格在（ ）万元左右。 4、销售问题 本项目用地位于（ ）交通便捷，临近（ ），商业气氛浓郁。初步分析，该区域的商住楼的销售前景看好。经过初步测算，该项目（ ）层以上住宅部分均价可能达（ ）元/平米以上，（ ）层商业部分可能达（ ）万元/平米。 销售方面，（ ）专业销售代理公司提出以（ ）元/平米的价格包销。 二、区域相关市场分析 合肥市GDP近几年开始步入高速增长阶段，合肥房地产随之进入高速增长期，但从华东地区的省会城市比照来看，合肥处于房价凹地，增速一直全国倒数，潜力很大。随着合肥城市核心竞争力的不断增强，合肥的房地产市场发展前景看好。2007年9月26日合肥市土地局拍卖四地块均以远超出参考价的价格拍出即为证明。 从城市发展规划角度看，合肥现已形成城市二环道路体系，加上原有的内城道路，新一轮城市框架即将形成。“（ ）”项目位于（ ）区三里街，逐渐成为城市核心区域之一，区位优势明显。 1、整体市场 项目所在的（ ）区域板块目前可售房源有限，新盘开发缓慢； 三里街由于（ ）的带动，该地域房产价格逐渐走高，高档房价格升至（ ）元以上。 综合评价： 购房考虑要素：价格和地段的综合考量仍然是消费者选择产品的标准。 装修标准需求：在选择装修的消费者中，精装修仍然是主流需求。 物业管理需求：在对物业基本功能的需求外，更多的附加值功能越来越被认同和接受，这是消费者观念成熟的表现，更是城市文明的象征。 3、总体客户来源分析 瑶海区的产业特性决定其区内或相关的就业人员的收入水平属于合肥的中上水平，并且相对受教育程度较高。这也使得该区域的客户的实际购买力较强，同时具备较好的审美取向。 由项目区位划分出三个目标客户群类和一个潜在客户群： 第一类：周边客户——周边商场供货商和原住民客户 第二类：外围客户——合肥市区内客户 第三类：远距客户——二环以外瑶海辖区以及高新区客户 潜在客户群：面向全市的投资客户 三、项目SWOT分析 通过分析，我们认为该项目具有以下优势和劣势： 1、优势 土地购置成本低，拆迁安置面积不大，拆迁户的成分较单纯，安置费用低； 地块两面邻主干道，又属“黄金地段”。 交通非常便利，通往合肥各大区域公交均有通过，站台与未来建筑仅一步之遥； 政策：合肥市政府出台了一系列旧房改造的优惠政策，根据合肥市旧房改造合政[2003]50号文规定，该项目已明确享受报建规费全免的优惠政策。 2、劣势 该项目对需要安静舒适的客户，不具有吸引力。 房地产行业是属资本密集型企业，合肥金融业欠发达，银行业为房地产商贷款有着严格的要求和繁杂的论证，如无充足的资金支持，本项目将无法实现。 新越秀公司是一家典型的家族式企业，其关联企业关系错综复杂，这会给项目的操作上带来一些弊端。 3、机会分析 从广州，深圳，上海，重庆等房地产销售指数来看，“重庆看广州”、“南京看上海”、“三线二线城市看一线城市”的“头羊效应”正波及全国。时下，国家又严格控制国有土地的供应。从而为投资商带来了新一轮投资机会。“鑫鹏大厦”项目是老城区绝版地块，不论是商铺还是购房都有很高的增值功能，合肥瑶海区三里街段房价一直具有较高销售指数，当前该区土地存量已非常之少，存在着投资机会。 4、项目威胁 合肥旧房改造工程06年下半年刚刚起步，一批大资本运作的经济体在合肥频繁考察选址，拟做房地产开发项目；市场物价指数的上升促使了新的一批投资者的出现；从股市退下来的投资