中原东莞2010年02月市场月报1433413954.docVIP

中原 东莞2010年02月市场月报 报告提要： 经济面：通胀预期持续加剧，货币政策持续收紧。 消息面：利空频现打压楼市，市场弱势格局，压力沉重。 资金面：楼市短期遭遇信贷最紧阶段，成交阻力凸现。 政策面：调控政策落实细化中而且仍未出尽，两会加剧政策调控预期。 2月份东莞楼市成交低迷，成交环比同比大幅下滑，观望情绪加剧。 2月份东莞楼市刚性需求为市场主力军，改善型需求有所降温。 2月份东莞楼市部分商业、别墅可售变自用或抵押融资，开发商未雨绸缪。 2月份东莞楼市成交价格分化严重，高端物业挺价、中低端物业低价出货。 一、土地市场分析 1、供应分析 2月土地供应出现断档。 2010年2月东莞市国土资源局挂牌上市5宗土地，总面积22.50万㎡，其中有1宗商住用地，面积总计3.93万㎡；4宗工业用地，占地18.56万㎡；其中有2宗土地都是以挂牌转让方式进行交易。由于2月正逢春节，很多生产经营活动都有所放缓，所以本月东莞的土地供应出现断档也属正常。 2010年2月东莞挂牌上市土地情况一览： 2、土地交易分析 成交平淡，南城蛤地商业金融用地终于拍出。 2010年2月东莞市成交4宗土地，其中1宗为商住用地，总面积为7562㎡，成交金额6100万元；此外，商业金融用地成交1宗，总面积16.73万㎡，成交总金额1.7亿元；其余量宗为工业、科研用地。本月最为引人注目的是，曾两度流拍的蛤地商业金融用地，在第三次挂牌降低起拍价之后被世纪城集团以1.7亿成功收入囊中；这主要是由于经历2009年的市场回暖，开发商资金实力较为充裕，拿地积极性提高，终于成功拍出。 2010年2月土地挂牌交易情况如下： 3、商住用地成交量价走势分析 仅有1宗商住用地成交。 2010年2月，由于供应的短缺东莞仅成交了1宗商住用地，就是编号2010G015的大朗地块，经过18轮的竞拍，最终被私人以6100万的价格收为己有，楼面地价2689元/㎡。 供需小结：由于2月正逢中国的农历春节，所以东莞土地市场十分冷清，无论是供应还是成交都是出现较大的断档期，不过即使如此在楼市前景比较微妙的情况之下，本月并没有出现流拍现象。 后市展望： 近期楼市前景堪忧，3月商住用地供应大幅放量能否被吸纳仍存变数。 进入3月份，东莞土地交易市场再掀高潮，特别是商住用地的供应将大幅放量，总共有10宗商住用地、2宗商业金融，合计土地面积为51.6万平方米，计容积率总建筑面积为116.9万平方米；其中特别有几宗受到市场重点关注，如寮步镇横坑村地块、长安镇新安社区地块、长安镇长青路地块、沙田镇西大坦村捆绑地块，除此之外大岭山、黄江、东坑、中堂亦有商住用地起拍；但是由于近期从中央到地方政府，一系列房产政策的陆续实施，严重打压了楼市的投机炒作之风，就连普通居民的自住置业需求都受到不少的冲击，从而加剧观望气氛延后契机入市，东莞楼市的容量也急剧下滑，所以在这个楼市前景堪忧的大环境之下，如此大规模的商住用地供应，各大开发商是否会如数收入囊中，仍存较大的变数。 3月挂牌交易的商住、商业用地一览： 二、新增供应状况 新增供应剧减，2月全市新增商品房供应仅6.16万㎡，环比下降91.80%。 2010年2月份东莞新增商品房供应总体情况： 据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2010年2月全市仅有7个楼盘项目有新增供应（如下图），总供应面积为6.16万㎡，环比、同比分别下降为91.80%和82.07%，创2008以来商品房月度新增供应新低.这其中有以下几个方面的原因：一方面由于传统春节楼市淡季，开发商忙于年终扫尾工作推货量很少；其次是各种针对房地产市场政策的出台，较多开发商暂处于观望状态推货较谨慎；再者是春节前推货较多市场更多的是消化存量。但是随着春节结束后外来回乡人员的返回，市场恢复正常运转，预计新增供应也会相应的回升。 2月份新增供应中住宅供应面积为4.45万㎡，供应套数为540套。新增供应量共5个项目：虎门国际公馆、金椅豪园三期、景湖时代城、聚龙?彩虹湾、西城楼?华府；别墅的供应仅一个项目：金椅豪园三期，供应套数仅有1套；非住宅除车位以外，写字楼和商铺的供应较少。 附图：2010年2月份新增供应项目分布图： 附表：2010年2月份全市商品房新增供应项目一览： 城镇区商品房供应六、四分，城区供应增幅较大。 据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应区域看，2010年2月商品房新增供应面积城区较多，占总体量的62.08%，环比大幅上升；镇区的新增供应面积为2.34万㎡，环比减少了18.71%，按面积计算占全市的供应比例为37.92%，其中贡献的项目有：虎门国际公馆、金椅豪园三期、聚龙?彩虹湾、新世纪?领居。 城区的新增供应面积为3.82万㎡，占全市供应的62.08%，城区的供应所占比重环比有所上升，主要的供应项目有：景湖时代