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目 录 一、中观区域商业市场分析 1 1、总体供应情况 1 2、区域市场分析 3 3、区域商业特征 6 4、回龙观商圈概述 11 二、项目商圈 12 1、商圈辐射范围 12 2、商圈辐射人口 12 3、项目商圈总消费能力 13 三、区域市场需求探测 13 1、回龙观地区现有商业配套物业需求调查结论 13 2、商业配套市场业态探测结论 13 四、区域目标客户群探测 14 1、消费者的基本情况分析 14 2、购物方便性分析 17 3、消费者的消费习惯分析 21 4、消费者的需求分析 24 5、综合分析 25 五、区域内公交线路研究 25 1、区域内交通 25 2、区域内公共交通 27 六、项目自身情况分析 29 1、微观地块条件分析 29 2、项目人文条件分析 29 3、项目其他条件分析 29 七、项目初步定位 30 1、项目总体定位 30 2、 客户群定位 30 3、产品定位 32 4、运营建议 32 5、交通建议 33 一、中观区域商业市场分析 1、总体供应情况 大回龙观区域的商业发展稍后于其区域的住宅物业的发展。大回龙观的住宅开发开始于1998年，规划住宅面积1000万平米左右现已经开发了800万平米，其中包括回龙观居住文化区、霍营商品房住宅、龙泽商品房住宅。其商业物业开发面积在200万左右，开发始于2000年，大回龙观商业区按时间划分可分为以下几部分： 1.1 已建部分 酒店娱乐业：15万平方米。 连锁店及百货超市：近三万平米。 物流市场。 回龙观建材城：位于农场桥西侧，占地150亩，营业面积3万平米，主营各类档次、品种全、质量优的家具、灯饰。 回龙观汽配城：营业面积1.5万平方米。 城北回龙观大钟寺交易市场：位于规划中的回南路北侧，占地620亩，已建成营业面积17.5万平方米，主营农产品批发。 工序专卖店：沿八达岭高速公路建有三家各具特色的旅游商店。第一家工艺品商城位于八达岭高速路桥西，营业面积4400平方米，以经营景泰蓝为主；第二家八达商场位于八达岭高速路金庄桥东侧，营业面积两千平米，以经营天然水晶制品为主；第三家米其商场，位于八达岭高速路新庄桥东侧，营业面积两千平方米，以经营水晶制品为主。 建龙大厦地上三层经商，已经建设完，正在招商，建筑面积7800平方米。 1.2 在建商业设施 中关村国际商城 位于北青路路口西北侧，占地102公顷，主体建筑面积35万平方米，投资17亿元，将建成集购物、娱乐、餐饮、休闲、旅游为一体的亚洲最大、国际一流的大型、多功能购物中心，预计2008年建成投入使用。目前由多家国际知名企业就入住商城进行洽谈。 汽车城 位于回龙观建材城北侧，占地280亩，建筑面积20.8万平方米，投资两亿元，2003年5月经试营业，与国内外知名品牌的汽车展示、销售、售后服务为主业，目前已入住4S汽车专卖店20余家，其它经销商30余家。 源泉综合商业楼 位于昆泰大酒店东侧，占地7亩，建筑面积一万平方米，总投资四千万元，2005年营业。 1.3 拟建商业设施 企业投资项目。 位于西三旗农机研究所院内，北京现代农业机械化发展研究中心项目配套商业用房26580平方米。 位于京昌八达岭高速路以东，占地603亩科学家园商业配套商业用房五万平米。 位于西三旗环岛东北角的西三旗科技大厦，这是准备建成24层的建筑主体，其中下面三层商业营业，面积13033平方米。 建筑50万平米的流行花园，其中配套商业用房1.2万平方米。 为解决农民生活来源和集体经济组织准备兴建的各类商业设施。 南淀村商业楼，有几部分，一个是位于文化居住区，16亩商业用地，准备商业面积有2.5万平方米。 回龙观南淀村办公楼准备改造成商业设施，商业配套面积7千平米。 南淀村南还有占地十亩，建筑面积六千平方米的商业用房。 占地90亩，占地面积两万平米的南淀综合商业楼项目。 回龙观旧村改造后商业配套设施十万平方米。 始装新村商业配套设施十万平米。 占地46亩，建筑面积9.2万平方米的北店时代广场项目。 占地30亩，建筑面积六万平方米的东村商业楼项目。 城北大钟寺物流市场西拓工程，占地400亩，建筑面积8.5万平方米。 中国人民保险公司总部建设项目，占地600亩，投资15亿元，建筑面积15万平方米。 1.4 回龙观人均商业供应 回龙观地区现有竞争型商业面积（酒店、办公、批发市场及其配套面积不计算其中）从总体上来讲回龙观地区的商业总体供应过量，其商业面积已经超过北京地区商业人均占有量的人均0.78平米的基本额（本数值为北京市集中商业区统计数值）,现在回龙观商业的人均占有量为1.24平米（按照回龙观地区19万人口的规划数量计算），未来5年内回龙观商业的人均占有量将达到2.35平米。 2、区域市场分析 2.1 纯商业项目 回龙观地区现有纯商业单位69座，这种