丰都金港商贸城项目可行性研究的报告.doc

目 录 一．项目总论 1．1 项目背景 1．1．1 项目名称 1．1．2 项目实施单位 1．1．3 报告编制依据 1 .1. 4.项目建设和内容 1. 1. 5 投资估算和资金筹措 1．2 可行性研究结论 1．2．1 市场预测 1．2．2 项目建设进度 1．2．3项目综合评价结论 二．项目投资环境和市场研究 2．1 市场宏观背景 2．1．1 丰都县投资宏观背景 2．1．2区域发展及前景预测 2．1．3宏观市场与本项目发展借鉴 2．2 县城区域市场分析 2．2．1 区域市场界定 2．2．2 丰都县宏观商业环境调研 2．2．3商圈调研情况及分析 2．2．4 市场分析有关结论 三．项目建设意义 3.1 提高丰都城市竞争力，助推丰都滨江商业中心的形成与发展 3.2 构建和谐社会，提供就业与小额创业的双平台 3.3扩大并健全本土旅游商品和特色产业贸易流通平台 3.4增加税收，为丰都启动一个新型重点性商贸企业 3.5解决现有存量商业的空置，发挥物业的商业价值和社会意义 3.6依据丰都城市升级改造政策，深化提高丰都商贸业的升级发展 四．项目建设分析 4．1 项目情况 4．1．1 项目基本情况 4．1．2 项目周边环境 4．2 项目SWOT分析 4．3 项目评价 五．项目经营业态定位及项目评估 5．1 项目经营业态定位 5．2 方案评估意见 六．项目建设进度安排 6．1 有关项目进度计划说明 6．2 项目进度横道图 七．项目运营及机构设置 7.1 项目运营 7.2 机构设置 八．投资估算与资金筹措 8．1 项目总投资估算 8．2 资金筹措 九．项目财务收益概算 9．1各类物业收入估算 9．2项目利润 十．财务与敏感性分析 10．1 赢利能力分析 10．2 社会效益和影响分析 10.3项目风险及防范建议 十一． 结论 一．项目总论 1．1 项目背景 1．1．1 项目名称 项目名称为《丰都金港商贸城》 1．1．2 项目实施单位 《丰都金港商贸城》将由重庆日珥实业有限公司独立开发。重庆市日珥实业有限公司是一家集房地产开发、物业管理、商贸流通为一体的多元化综合性商业地产投资开发企业，公司资金实力雄厚，具有商业地产投资开发领域丰富的成功实践经验。现由丰都县政府对外招商引资而投资丰都。 1．1．3 报告编制依据 报告编制依据为：丰都招商引资政策，丰都县2009年政府工作报告，丰都县城商业调研，本项目的现状，相关物业设计规范。 1 .1. 4.项目建设内容 项目建设地址：本项目位于丰都县城河北步行街下段至滨江路段，包括丰都县原食品公司综合楼商场部分。 项目建设内容: 规划建筑面积（含步行街回租物业）为7799.09㎡，由仓储式农贸市场、百货类商场（旅游商品、丰都特产、男女服装类、鞋类、童装类、服饰饰品类、皮具类等）组成； 规划建筑面积为3247.1㎡KTV娱乐场所，由KTV娱乐包房、大厅,休闲区等组成。 1．1．5 投资估算和资金筹措 本项目的建设投入资金约5982万元（具体明细见本报告第八章8.1节），由开发商重庆日珥实业有限公司的自筹资金、银行项目贷款、政策补助等三部分组成。 1．2 可行性研究结论 1．2．1 市场预测 各类物业收益： 前10年物业租赁总收益：2350万元； 前10年物业管理费收益：110万元 前10年休闲娱乐场所收益：6800万元 上述1-3项收益总计：9260万元。 项目利润： 前三年利润：前10年总收益—前10年总投入=前三年利润，为：9260万元—5982万元=3278万元，第五年期公司可收回项目投资资金，第六年起公司开始盈利，十年内公司预计盈利3278万元。 1．2．2 项目建设进度 本项目目前已完成自有物业的购进，基本完成步行街商业街铺的回租工作，预计经项目立项通过后可进行项目的后续设计与施工，在今年下半年可开展招商销售工作，预计在年底前可实现项目的试营业或正式开业。 1．2．3 项目综合评价结论 《丰都金港商贸城》是基于县政府关于丰都县城升级改造工程的立足点上的，以项目的地域优势以及滨江带景观特征，综合规划滨江带为丰都县城区域批发基地的政策优势，由公司投入充足的资金，通过深入市场研究，准确的项目经营业态定位和优秀的方案设计，以实现项目提升丰都商贸形象，产业升级，为丰都县城区域商业提升发挥应有的推动作用。 通过商贸城的运作可提供更多的就业机会和小额创业平台，也能够满足一些丰都返乡打工群体在丰都就业和创业的良好平台。 综上，我们认为：项目进行商贸街的开发建设是可行的，项目的改造和提升，可实现丰都县现有商圈的产业升级，拉动地方消费潜力，提供创业投资平台，体现出巨大的经济效益和社会效益。 二．项目投资环境和市场研究 2．1 市场宏观背景 2．1．1 丰都县投资宏观背景 丰都县城是一个具有历史传统