海阳宝龙城年下半年营销推广方案.docxVIP

海阳宝龙城2011年下半年营销推广方案 目 录 一、? 营销推广目的 二、? 营销诊断 （一）现状劣势分析 （二）现状优势分析 （三）产品分析 1、一期私人公馆 2、 二期B0栋酒店式公寓 3、三期酒店式公寓 三、? 营销策略 （一）推广策略 （二）广告战略 （三）媒介攻略 （四）促销手段 （五）价格策略 四、销售目标 五、销售执行 （一）执行细则 （二）媒体投放计划 一、营销推广目的 1、通过商业街招商以吸引酒店式公寓的投资者和买家，营造良好的销售场景，进一步推动私人公馆和酒店式公寓的销售。 2、通过一期现房打造良好环境，寻找解决问题的突破口，进一步对项目独特个性形象及卖点进行有力诉求，巩固前期销售成果，以强劲的推广攻势再掀2011年销售高潮。 3、重新展示海阳宝龙城的实力与信誉，建立宝龙地产的良好形象与品牌，增强消费者的置业信心。也为宝龙地产后续开发项目奠定坚实的品牌基础。 二、营销诊断 （一）现状劣势分析 1、产品无优势 产品单一、无样板房、价格偏高、整体环境打造尚未成型，至使产品没有形成强有力的市场竞争优势. 2、售楼处在最内侧使得客户不易进入 售楼处在小区的最南端，距离海滨西路较远，前期由于二期商业街施工，小区主道路十二米路一直封闭，也直接给客户看现场造成障碍。 3、工程进度缓慢直接影响公司的信誉，使公司的市场形象力大大降低 ◆一期精装修交房，由于工程进度的缓慢，导致客户未能按照合同约定时间办理入伙手续，给销售带来极大的压力。 ◆销售战线过长，市场形象疲软，对客户来说不仅没有新鲜感，反而造成滞销的不良印象。 4、位于海阳新城区，配套成熟度差 位于新城区，使老城区的目标客户会产生一定的心理距离。 5、中小户型竞争越来越激烈 将在今年7月份公开发售位于海滨中路旁边的中央海岸、和东边的绿都·金海岸推出的50——70m2 小户型将和本项目直接形成竞争态势，而中央海岸项目目前工程进度已至地面第二层，样板房也将今年8月份开放；绿都·金海岸已经2栋结构封顶，样板房也将今年8月份开放。 （二）现状优势分析 1、??????? 产品定位合适，客户定位准确； 2、??????? 紧邻沙滩，距海最近，是目前最大的环境卖点； 3、??????? 虽处新城区，但占据新旧城过渡后的核心地位，给物业升值提供广阔空间； 4、??????? 道路修扩完毕后会使项目区位交通更便利路网更发达 5、??????? 6月到10月是年度销售的黄金机会. 6、??????? 全国房地产十强品牌企业鲁能进入海阳，对片区气候的形成有正面影响. （三）产品分析 1、B0栋酒店式公寓 （1）现状分析 ◆?? 结构不合理，实用率较低：酒店式设计使得其户型结构不合理，分摊面积过大，很不实用。 ◆?? 价格偏高 ◆?? 朝南看海户型约占30%，其他为朝东、西、北户型，都将给销售造成压力 （2）解决策略 ◆?? 增加经营，给客户的投资以保障 大部分有意向购买小户型的客户都是为了投资而不是居住，之所以购买小户型是因为总价不高，但如果没有经营，客户看不到投资回报预期，那就失去了投资的基础。建议推出售后返租策略。 ◆丰富交楼标准 在合理利润保证的前提下，提供多种装修套餐选择的交楼标准，这样既可修饰户型结构的不足，又可提高顾客的购买欲，同时还可以呈现发展商的实力. ◆产品包装： A、海报：在项目整体品质形象基础上，传达其户小实用的独特卖点及阶段促销信息。 B、楼体广告：悬挂楼体条幅。楼体条幅是性价比最优的小众媒体之一，充分利用楼体，悬挂条幅，条幅内容为实际利益点。 ◆?? 促销手段： A、买房送装修 B、购房送保险:与银行合作，争取银行贷款额度，同时赠送客户大额人身保险。 C、捆绑式销售:为了推动北面公寓的销售,在确保成本的基础下,可选用捆绑式销售,而购买一套以上南面单位搭配一间北面公寓.但采用捆绑式销售时一定要充分了解每间公寓的优缺点的前提下采用,这样才可以有效地避免尾盘滞销尴尬.这种捆绑式的销售有利于吸纳部分有兴趣投资单身公寓的投资客。 2、一期私人公馆 （1）?? 现状分析 ◆精装修工程进度缓慢：一期精装修的工程进度一拖再拖，与同区域其它竞争楼盘相比，我们始终没有样板间，直接影响了一期私人公馆的销售，更主要是加大了推广精装修房的难度。 ◆??小区环境，园林绿化未能表现出应有的档次 作为海阳最高端的项目，尤其是别墅项目，在景观打造方面，没有独到之处。 ◆??装修风格单一 装修标准单一，总共8种户型，装修却只有一种风格。别墅客户追求舒适度的同时，更要求装修的个性化，这在很大程度上限制了客户选购两套以上精装修房。 （2）?? 解决策略 ◆?? 加快工程进度。 ◆?? 适当的价格调整：针对精装修房，利用送全屋家具家电、特价房等优惠手段变相的降低价格，刺激消费者购买欲，使