海尔珍城项目市场研究报告.ppt

青岛城乡居民生活水平增长较快。2006年居民人均可支配收入为15328元，较05年增长幅度达18.6%; 人均消费支出达11945元，增长幅度达20.9%。可见，居民可支配收入的增加使其住宅消费能力提高，给青岛房地产业带来了巨大的商机。 三大特色经济：港口经济、旅游经济和海洋经济 四大产业基地：电子家电基地、汽车机车造船基地、石油化 工基地、新材料基地 五大产业群： 以海尔、海信、澳柯玛、浪潮、朗讯、ＬＧ为核心企业的家电电子产业群； 以大炼油、二甲苯、芳香烃、ＰＶＣ为核心产品的石化产业群； 以轿车、轻重卡车、客车、公交车及车辆零部件为核心产品的汽车产业群； 以集装箱、游艇、巡逻艇、摩托艇及船舶零部件为核心产品的造船产业群； 以港口运输、集装箱作业、现代物流、临港加工分拨、港务机械制造为核心行业的港口经济产业群。 合富观点 利好―几大利好给07-08年青岛市场带来了良好的机遇： 青岛经济的蓬勃发展。青岛近几年GDP、人均GDP、人均可支配收入、房地产投资等各项经济指标的大力增长都为07-08年青岛房地产的发展创造了良好的经济条件。 08年奥运会的热潮进一步带动了青岛房地产市场的蓬勃发展。大多数楼盘销售良好。 处于第一梯队的外地实力企业由于产品品质较好和创新较多，在青岛市场上形成了品牌知名度还有限，全国范围有一定忠实客户,青岛有限。 处于第二梯队的本地知名企业由于对本地消费者需求的准确把握，当地成了一定的品牌知名度，忠实客户较多。 区域界定:四方区东起308国道，西至胶州湾高速，南接鞍山路，北到洛阳路，四方区地处青岛市区中心位置，是全市的交通枢纽区、加工工业区、民俗民情旅游区。 区域特征:居民配套设施逐渐完善，出行方便，区域商业中心为小村庄，业态以餐饮小吃为主,整体环境较差。老城区的改造和跨海大桥的建设会带动房地产市场的稳步发展。 产品:四方区项目以老城改造的项目为主。产品绝大部分是多层的住宅，但规模不大。 客源:以本市中等收入阶层为主力客源。 价格：5500-6500元/M2 代表项目及待推项目：海岸阳光、兴隆花园。 区域界定:东起308国道，西至永平路，南接洛阳路，北到四流支路。为改造中的老工业区和商业区，主要以经济适用房为主，05年来随着城区的发展也出现一些大型房地产项目。 区域特征:区域内居民配套设施逐渐完善，出行方便，区域商业中心为李村，业态以工业、小百货业为主; 周边环境尚需改善，整体区域环境和市南区难以相比。 产品:绝大部分是住宅。李沧区东部未来的城市居住中心区域，未来的推案量很大，绿城4100亩的理想之城将于年底推出。 客源:以工薪阶层为主力客源。随着李沧区商业地位的不断提升和东李中央居住区的建设，李沧区的发展前景看好。 价格：5000-6000元/㎡ 代表项目及待推项目：百通馨园、绿城理想之城。 区域特点:崂山区位于青岛市东部，区域内含有青岛市高科技工业园，崂山风景旅游区和石老人观光渡假区也位于此处，海尔路沿线也将成为青岛市下一个CBD商务区，海尔路商务区的发展也将影响整个商务楼盘的格局分布和发展趋势。出行主要依靠南北向的海尔路和东西向的香港东路为主。 产品:崂山区沿海多别墅、高档公寓等高档项目，海尔路上多办公、商住项目，价格也处于市场高端。项目大部分可以看到海景，自然风景好。沿海产品类型以多层和小高层的为多，海尔路上多为高层。 客源:以本市高收入阶层和外来购房者为主力客源。崂山区优美的自然风光和优越的地理环境使该地区的房地产市场一直是市场中的焦点。 价格：沿海部分：住宅13000-30000元/M2; 高科园不沿海部分：8000-10000元/㎡。 代表项目及待推项目：恒基新天地、麦岛金岸、颐和星苑、金领世家。 区域界定:市北区位于青岛市区中部，西起大港，东至浮山后，南接延吉路、太平山、观象山沿线，北临三零八国道-鞍山路一线，面积28.63平方公里，总人口46.8万。市北房地产开发大多集中在三个板块：市北CBD板块、辽宁路板和浮山后板块。 区域特点：城阳区位于青岛市市区北部，东依崂山区，南接李沧区，西临胶州湾与胶州市相邻，北与即墨市毗连。城阳由于空港优势带来各种便利，更使城阳板块获益颇多。也正是地段优势吸引了国内众多实力派的开发商的加入。  产品：城阳房地产市场已经进入了快速发展阶段，本土企业天泰地产，外来企业，万科、卓越、宝龙等企业纷纷进驻。 区域住宅多定位于高品质的大型中高档项目，项目体量大多为10万㎡以上 。多为精装、地暖、高绿化、多层带电梯等高配置，同时项目的同质化也造成了市场竞争的加剧 客源:阳城区聚集了很多外资，特别是韩资企业，韩国人的聚居“扎堆”现象在城阳非常明显。所以一些日韩人士成为购房和投资客户中重要的一部分，此外交通物