东北陶瓷城项目发展计划书.doc

目 录 第一章 总论 1.1项目建设背景……………………………………… 6 1.2项目概况……………………………………………10 1.3项目报告编制的依据………………………………12 第二章 项目商业市场环境分析 2.1沈阳市概况…………………………………………14 2.2大东区概况…………………………………………23 2.3周边楼盘及商业配套设施…………………………28 2.4汽车及建材家居市场调研……………………… 33 第三章　物流园区发展现状及趋势 3.1物流园区的内涵……………………………………36 3.2物流园区的功能……………………………………37 3.3物流园区的发展历程和相关经验…………………37 3.4物流园区的建设发展模式…………………………39 3.5物流园区的开发、建设模式分析…………………40 3.6物流园区的发展政策分析…………………………41 3.7 2003年发展情况分析…………………………… 41 第四章 规划设计条件、原则及设计方案 4.1规划场地环境及周边环境………………………45 4.2 总体规划设计原则…………………………… 45 4.3规划布局及业态分布……………………………45 4.4交通组织…………………………………………46 4.5景观设计…………………………………………46 4.6规划指标建筑技术经济指标……………………46 第五章 项目组织管理与保障措施 5.1项目管理措施……………………………………49 5.1.1计划管理………………………………………49 5.1.2工程管理………………………………………49 5.1.3资金管理………………………………………49 5.1.4信息管理………………………………………50 5.2项目建设的保障措施……………………………50 5.2.1资金筹措的措施………………………………50 5.2.2施工组织措施…………………………………50 第六章　营销战略体系 6.1 项目定位……………………………………… 52 6.2商业组合形态的构想………………………… 52 6.3走特色化的物流园区发展之路……………… 53 6.4项目拟开发面积…………………………………54 6.5项目开发节奏……………………………………55 第七章 财务分析 7.1项目投资估算及资金筹措………………………59 7.2项目盈利分析…………………………… 63 7.3项目损益表及现金流表…………………………66 7.4项目税收贡献……………………………… 68 经济与社会效益评价 结论 附件： 附件1：总体规划布局图 附件2：业态分布图 附件3：项目总进度 附件4：项目管理 附件5：一期工程投资估算表 附件6：一期工程投资计划 第一章 总论 1.1 项目发展背景 1.2项目概况 1.3项目报告编制的依据 1.1 项目发展背景 1.1.1“第四增长极”与“东北大振兴” 随着国际经济形势的发展，东北将成为继珠江三角洲经济圈、长江三角洲经济圈和环渤海经济圈之后的“国内经济第四增长极”。东北大振兴是世界经济政治形势发展的需要，也是新时期提高我国综合国力的需要，更是经济发展规律的客观要求。 环渤海经济圈处于东北亚经济圈的中心地带，是中国欧亚大陆桥的东部起点之一，其经济总量约占全国的1/5，是我国最大的工业密集区。在环渤海地区5800公里的海岸线上，近20个大中城市遥相呼应，数千家大中型企业虎踞龙盘，包括大连、青岛、秦皇岛等重要港口在内的60多个大小港口星罗棋布。随着世界经济全球化加剧发展，环渤海经济圈的一体化正在深化。在国际经济一体化的重心不断向亚太转移的趋势下，环渤海经济圈与东北（亚）地区发展互动潜力将得到发挥，位于东北、胶东半岛、辽东的沈阳、大连、天津、青岛等一大批城市，共同构成东北（亚）地区城市发展群，吸引国际投资目光。 2003年，党的十六大提出振兴东北的发展战略，加快调整和改造“东北老工业基地”已成为与“西部大开发”齐肩并重的国策。 1.1.2与时俱进的沈阳 沈阳即是东北重工业城市的中心，又是“第四经济增长极”的核心城市，在全面推进振兴东北老工业基地的进程中，必然起到决定性作用。沈阳市政府已提出“全国先进装备制造基地”的城市定位及发展“大沈阳”的策略，形成全国看东北，东北看辽宁，辽宁看沈阳的良好局面。 发展规划： 2002年国务院批准的《沈阳市城市总体规划》，其理想模式为 “ 一个中心城区、四个副城区、两个边缘组团、七个卫星城 、二十个小城镇”。至此，中心城区建成区面积将由186平方公里扩展到440平方公里，城市规划范围将达到1220平方公里。 关注重点： 浑南新区——建设“北方浦东”