凌峻-福建莆田项目市场调查投标方案.doc

福建莆田市东园路项目 市场调查报告 凌峻地产（中国）有限公司 2006年3月 目录 前言 4 第一部分：市调背景篇 5 一、市场调查目的 6 二、市场调查的主要内容 6 三、市场调查方式 7 四、市场调查日程及安排 8 第二部分：宏观环境概述篇 9 一、莆田概述： 10 二、莆田的宏观分析 11 三、莆田商业居住发展规划 21 四、总结 22 第三部分: 商业市场篇 23 一、莆田房地产发展概况 24 二、区域商业地产市场调研 27 三、典型项目分析： 46 四、项目周边的商业调查 56 五、莆田市的业态调查分析 59 六、商业调查总结：对本项目的参考价值 62 第四部分: 住宅市场篇 63 一、莆田住宅市场概况 64 二、区域房地产分析 66 三、?重点竞争项目调研 68 第五部分：消费者分析篇 75 一、商业调查 76 二、住宅消费者分析 80 三、总结 82 第六部分：项目调研与发展商访谈篇 83 一、项目地块资源 84 二、项目区域资源调查 86 三、发展商访谈： 87 四、项目SWOT分析 89 第七部分：媒体调查部分 98 一、市民了解房地产信息及广告的途径 99 二、媒体分析 99 三、媒体总结： 102 第八部分：总结及建议篇 103 一、市调总结 104 二、项目总体建议 105 结束语 113 附表 114 前言 承蒙贵公司的信任，由我公司全面负责正荣莆田项目的全程策划。市场调查是房地产全程策划的首要环节，是项目产品开发分析和研究工作的基础部分，是所有决策的基石。通过市场调查可以了解市场至目前为止的静态状况，并为市场未来的发展做出动态预测，从而为项目产品找到市场结构的薄弱部份、市场空白点及未来可能的需求增长点。 房地产调查不同于一般的市场调查或普查。因此，我司采取专项市场调查的方式来开展项目的调查研究。本次市场调查以项目可能的发展方向为调查论证核心，围绕这个核心，我司针对莆田正荣项目本身的特点，主要针对商业和住宅市场的相关内容展开双线调查，专门对莆田的经济环境、历史人文状况、城市规划、商业历史、结构、住宅市场发展、项目周边的商业发展沿革以及城市各个区域的商业发展的市场现状、竞争对手的情况的现状做了一个深入的调查，为全程策划提供依据。 第一部分：市调背景篇 一、市场调查目的 我司对福建莆田进行项目市场调查，最终目的是在充分了解及搜集福建莆田商业地产和住宅市场相关数据的基础上，从动态角度分析当地商业地产和商圈格局以及住宅市场的现状及趋势，从而论定项目所在区域的发展趋势、潜在机会，为项目进行市场定位、产品开发提供精准的依据，并为项目制定合理的产品开发策略和营销策略铺垫基石。 二、市场调查的主要内容 本次市场调查以项目可能的发展方向为调查论证核心，针对莆田的经济产业环境、历史人文状况，从把握莆田的商业历史、商业结构、本地商业投资需求、项目周边的商业发展沿革出发，论证项目的策划思路。 本次调研重点在调研莆田的商业竞争状况、消费力状况、商家状况和投资者需求，在对项目有一定了解的基础上，作以商业物业为主的市场调研。包括以下内容： 大型购物中心的分布、业态和经营状况； 市区商圈形成及分布状况; 商业步行街状况（文献东路的业态分布、主力商店分布、商铺开间进深、面积、经营状况等）; 重点商业街道的商铺具体情况（荔城大道、梅园路等的业态、开间进深、面积、经营状况等）； 项目周边的商业物业的经营状况； 项目周边状况、消费力状况、居民分布状况； 消费者购买力、消费心理及习惯； 投资者、经营者投资经营心态／成熟度、对本项目的看法等； 另外，本次调查还着重于获取量化数据，包括当地商业物业的开发体量、规模、位置、租售状况、租售价格、管理费用、主要营销手段、经营状况等; 项目所在区域同类型项目的现状及目标客户进行调研分析，再结合项目的SWOT分析，对项目所在区域的住宅物业市场进行基础资料的调查、收集和统计，包括消费人口、购买力、消费群体的家庭组成形态、现有各类型物业的数量、规模、位置及销售状况等。 三、市场调查方式 （一）深度访谈或座谈 1、投资者及经营业户 采用座谈形式，就投资者、经营商户的投资心态、经营构想等方面进行双向的沟通、交流，提纯出对项目发展的深度认识和理解，为项目商业规划及定位的确定提供可参照依据。 2、消费者 针对代表性的消费者进行调查，了解其消费心理，消费心态等内容，为项目商业业态规划，主题定位提供参考依据。 3、政府主管部门： 对于政府主管部门人士访谈，了解莆田城市发展格局，商业房地产发展趋势与情况及相关的规划和开发政策。 通过政府部门的访谈，主要获取莆田当地的商业网点规划状况和商业项目的立项和规划趋势。 4、业界同行： 凌峻公司市场调查人员与当地的房地产专业人员（如销售人员、地产代理行从业人员等）进行座谈