南京市写字楼市场分析.doc

PAGE 11 写字楼市场分析 Rel2006A001 一、市场概述 经过几年的发展，南京市的写字楼市场呈现“三足鼎立”之势：即主城区板块、河西板块、江宁板块。主城区板块办公均价9262元/㎡，江宁板块办公均价3749元/㎡。河西板块办公均价5462元/㎡。 二、供销情况 2005年南京市全市总供应量为436258㎡，总销售量为65358㎡，成交均价为8449元/㎡。主城区具体分布情况如图： 三、价格分析 2005年上半年，南京市写字楼的成交均价为7296元/㎡，而年底的成交均价为8449元/㎡，环比增长14％。随着城中板块多个写字楼的热销，写字楼投资出现了罕见的热潮。一方面随着土地成本的增加，新材料、新技术的运用，建筑成本不断提高，加上经济的快速发展激发了中小企业对办公物业的需求，全市写字楼价格的上涨很大程度是由成本和需求的推动而引起；另一方面，自新政实施以来，对高档住房的冲击也波及到了写字楼、办公物业，购房者的持币待购心理加强，交易的活跃程度明显降低。 四、06年供应量预测 预测南京市写字楼未来两年的供应量，可以从以下两个方面计算： 1、存量面积 据REL数据库计算所得今年全市写字楼的存量面积结转到06年可达36.24万㎡。 2、新增面积 05年全市成交的土地中，办公用地的总建筑面积约为65万㎡，若按两年的开发周期计算，在未来两年，平均每年的新增写字楼面积约为32.5万㎡，加上04年成交土地中写字楼部分分摊在06年的面积（11万㎡/2年），如若再考虑将要上市南京国际金融中心的写字楼部分（10万㎡/2年），河西CBD写字楼将要上市的部分（30万㎡/2年），预计06年全市新增写字楼面积约为59万㎡。 因此，从以上分析中可以得出，06年全市写字楼的供应量约为95.24万㎡，市场竞争激烈。 五、商务区板块格局 1、板块划分 南京的写字楼目前可以分为三大成熟板块 A、山西路－湖南路板块。 代表楼盘有银河国际、宏图大厦、金山大厦、天星翠琅、壹空间、南京国际广场等，建筑面积超过35万平方米 鼓楼、山西路地区原有不少中高档写字楼，但随着时间的推移，这些写字楼在硬件配置及功能定位上都不再适应使用者的要求。在此区域办公的企业相对较少??不过最近这一区域推出了一些定位高档的写字楼，像南京国际广场及苏宁银河大厦，使该区域写字楼的形象和档次有所提升。 B、珠江路－广州路板块。 代表项目有未来城、新世界中心、谷阳大厦、君临国际等，总建筑面积超过20万平方米。 该板块近年来非常活跃，是极具特色的IT商务圈。随着珠江路科技一条街的大规模改造整治，广州路高校科技园的逐渐兴起，使该地区充分具备了商务办公的气氛，加之珠江路具有着浓郁的行业及时代气息，在此安家扎户的企业大都是以IT、广告、贸易类先锐型中小企业为主。在此地段的写字楼大都以中小户型为主，因为总价低，较受市场上投资客的追捧。 C、新街口－长江路－大行宫板块。 代表楼盘有金鹰、商茂、华泰、置地广场、长发CFC、德基大厦、新世纪广场等，总面积超过150万平米。 该板块是南京写字楼最集中、最成熟的办公区域，是南京顶级写字楼云集之地。但由于市场原因及地区交通问题，一些中高档写字楼销售情况并不理想。在此区域办公的往往都是大型外资企业，上市公司等一些实力较为雄厚的大企业。 2、板块特点分析 A、山西路－湖南路板块 该板块具有优良的文化底蕴，会聚了众多品牌服装、文化书店、出版社、文化传播、艺术公司，彰显新儒商商务办公文化；商务配套成熟，拥有闻名的湖南路商业街和狮子桥美食一条街，周边政府机关、银行、证券、通讯、餐饮、星级饭店林立，形成了别具特色的5分钟商务圈；交通便利，“三纵三横”主干道勾勒出湖南路山西路板块的轮廓，与新街口板块相比，解决了“人欲行而车不动”的烦恼，同时随着地铁一号线和玄武湖隧道的即将开通，更增加了出行的便利性。 该板块目前纯写字楼有六家，加上其它综合商用项目总计近20家，项目的档次跨度较大，良莠不齐。在售项目主力户型以150㎡以上为主，价格也由7000元/㎡-20000元/㎡不等。甲级写字楼的租金一般在2.0-2.5元/天·㎡，按投资回报率8％推算，现售价应为9125-1140元/㎡。 B、珠江路－广州路板块 产业支撑使得珠江路一带的写字楼呈现相对集中的特色，与此相应，该板块的商务项目也大多直接定位于IT界人士和中小企业。于此同时，定位相对明确，企业层次集中，入住门槛不是很高等原因，从投资角度看风险有所降低，加之配套较好的写字楼入住率也相当高，从而吸引拉动了投资者的关注。但是该板块综合类商业项目较多，一些地段较好的主流项目所包含的办公面积不是很大，同时，珠江路上的车流量也随着一些大卖场的陆续开业迅猛增长，交通瓶颈逐渐显露，这些对商务氛围的进一步完善都会产生影响。 该板块在售楼盘的价位基本