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昆明为何钟爱小户型 昆明为何 昆明的小户型发展到现在,市场赋予了 它众多的内涵,”so]o”,”loft”,”Studio”, “蒙太奇”等等各式各样的概念纷纷出现.但 是业内对它并没有一个严格规范的定义,一 般比较认可的说法是建筑面积在80m以下的 户型为小户型.昆明风之铃市场研究有限公 司的相关研究人员认为将其划分为单身公寓 以及小户型住宅更为恰当.单身公寓一般面 积较小,一室一厅,或者根本没有明显的功 能分区;而小户型住宅则多为二室一厅,结 构相对紧凑. 其实种类划分并不重要,实际上不论何 种类型的小户型,它和其他产品一样,最重 要的问题是市场在哪里?即: 1.什么人在购买小户型? 由于惯性思维,人们总是认为白领阶层, 年轻群体是小户型的主力消费群体. 根据调查数据显示,在昆明有37.3%的 年轻人租房子住,还有26.6%的年轻人是跟 父母一起住,他们中有51.9%的人希望在三 四年内购买属于自己的住房,并希望住在市 中心或休闲娱乐设施较为集中的区域. 在购房时,小户型主力消费群体所考虑 的因素中,价格是最重要的因素.他们虽然 对未来的收入预期充满信心,但他们工作时 间不长,积蓄有限,价格便成为其能否实现 “独立”愿望的最关键的因素.从总价上来看, 年轻群体中接受l3万元以下房款总价的比例 为73.4%,这其中又有47%的年轻人能够接受 5一l0万元的房款总价,所占比例最大. 昆明的总体经济水平决定了白领阶层的 数量,质量均不高.年轻群体总体收入不高, 通常在父母的资助下才能支付房款,因而在 购房时也受到了父母意见的左右. 从2001年昆明的房地产市场在”阳光A 版”的带领下,针对年轻消费群体掀起了一 股小户型的购买热潮以来,各种楼盘所谓的 专为年轻人量身定做的”青年公寓”,其总价 低于l3万元的却屈指可数,所以真正到售楼 部掏钱购房的有相当一部分已不是年轻人了, 钟爱小户型●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●● ◆文/龙娅娴 投资者成为了不可小觑的购买群体,分析这 一 现象其实是合乎逻辑和市场规律的. 首先,中小企业是昆明企业的主力军, 这些”蚊型”公司为节约成本,大量租用位 于交通主干道的知名楼盘作为工作室.处于 创业初期的公司,虽然对小户型私密性不足, 通风,采光等问题不满,但只要利于公司的 生存与发展,这些问题都不是问题.昆明第 一 代小户型”阳光A版”,以其优越的地理位 置,相对低廉的租金(1200～l500元/月) 成为了小企业办公倾向的写字楼. 其次,一些外来人员由于流动性大,”今 天昆明,明天贵阳”,宁可选择租房i在调查中, 有24.3%的昆明年轻群体会考虑租房,不愿 和家人同住,希望独立;出于工作方便考虑 的昆明本地人也同样选择了租用处于市中心 的小户型为第二居所. 第三,对于购买房子来自住的业主而言, 小户型是过渡型产品.小户型和中,大户型 一 样具有70年的使用年限,它在市场上是具 有永久的”流通性”的,而且,无论在什么时候, 市场消费都是按照”梯级分布”的,对小户 型的这种需求不会消失. 这一点从近年风之铃对消费者的调查中 就可以得到证明:2002年考虑购买30m及 以下的所占购房意向群的比例为O.7,购买31 — 60m的所占比例为4.7:2003年考虑购买 30m及以下的所占比例为1.7,购买3l一 60m的所占比例为3.3. 以上种种原因,使得小户型成为投资者 的”猎物”. 2.小户型的发展趋势 —— 在价格和舒适度之间找到契合点 缩小面积与增加功能常常是互为矛盾的, 小户型最核心的竞争力在于其总价低.出于 控制成本及总价的考虑,开发商在户型上片 面求小,进深与开间不成比例,往往采用”标 间式”的直套房,居室,厨,卫在同一直线上, 单面采光.楼层平面布局的内走廊形式造成 人声嘈杂,彼此干扰.住户多且密集,租户 入住后常有住集体宿舍的感觉,让人不由自 主的回到了美好而嘈杂的大学生活,”86街公 寓”租户,有的就因为这个,连已付的下半 年租金都不要而搬走了. 向郊区发展 由于土地稀缺性,地价过高等因素,在 地理位置上小户型从昆明市中心开始向二环 路以外扩散,第一代”阳光A版”位于人民 中路,第二代”自由.com”位于关上中路, 这必然会引起购买群体的一些变化——老两 13会购买离市区较远的小户型居住,把市中 心的房子让给儿女,方便他们上班和生活. 楼盘补充户型 昆明新开的楼盘没有纯粹意义上的小户 型楼盘.从目前的市场来看,一些开发项目 改变了过去小户型分散在楼层中的做法,而 将其集中在一两栋楼中,用以吸引眼球,增 加卖点,营造开盘时的热销场面,如”西景 盛典”,”尚都国际”. 与此同时,小户型也可