镇江市岗子下2号地块投资分析报告.pdf

镇江市岗子下2号地块投资分析报告 报告人：陈栋梁 报告期：2010/06/20 一、镇江社会经济概况 镇江市地处江苏省西南部，长江下游南岸。东南接常州市，西邻南京市，北与扬州市、 泰州市隔江相望。全市土地总面积3847平方公里，占全省3.7%。其中，市区1082平方公 里，丹阳市1047平方公里，句容市1387平方公里，扬中市331平方公里。至2009年底， 全市共有51个镇（街道）。其中:镇41个，街道办事处10个。丹阳市辖13个镇，句容市辖 10个镇，扬中市辖5个镇，丹徒区辖7个镇，京口区辖2个镇、4个街道办事处，润州区辖 1个镇、4个街道办事处，镇江新区 辖3个镇、2个街道办事处。 2009年，全市实现地区生产总值1672.08亿元，人均地区生产总值为54732元。2009 年，全市实现财政总收入296.35亿元，比上年增长27.1%，实现财政一般预算收入101.57 亿元，比上年增长18.6%，全市财政总支出231.27亿元，比上年增长36.5%，其中一般预算 财政支出120.74亿元，增长26.9%，财政支出结构进一步调整，民生保障支出规模不断扩 大、比重不断提高，教育、社会保障和就业、医疗卫生、环境保护一般预算支出分别为22.25 亿元、6.43亿元、6.32亿元和4.98亿元，比上年分别增长31.0%、29.3%、62.9%和156.3%。 2009年，全市完成城乡建设投资305.1亿元，比上年增长31.7%，“一中心四区域”城 市雏形初显。南徐新城、北部滨水区、大市口AB地块、双井路片区和“三铁一桥”等建设 顺利推进，金港大道、南山西入口、新南门汽车站、滨江旅游专线等工程顺利竣工。城市综 合功能不断完善，全年新增公共汽车营运车辆125辆，新辟和优化公交线路22条，出租汽 车全面更新，燃气普及率达到96.1%，自来水普及率达100%。城市化水平稳步提升，全市城 市化率达60.0%，市区建成区面积102.2平方公里，比上年增加4平方公里。 二、房地产市场概况 最近，房地产再次成为倍受国人关注、争议集中的热点话题，为控制房价的过快上涨， 国家接连出台了“收紧二套房贷”、“严控三套房”等一系列调控政策，并可能继续出台物业 税等对房地产业影响深远的重要政策。 在经历了2008年金融危机背景下的楼市低迷、 2009年上半年的快速回暖，和2009年 下半年商品房销售的“量价快速上涨”后，镇江市房地产和全国房地产一样走出了一轮宽幅 震荡、快速攀升的曲线。最新的数据显示：今年一季度，全市房地产开发投资、新开工面积、 土地购置等开发指标均呈快速上涨态势，而商品房销售增速明显放缓，但商品房销售价格持 续上扬。2010年一季度镇江市房地产运行特点： 1、房地产开发投资快速回升，土地购置大幅增长。 今年以来，镇江市房地产开发投资快速回升，扭转了去年以来持续同比下降的局面。一 季度，全市累计完成房地产开发投资20.9亿元，比去年同期增长29.6%，其中：完成商品 住宅投资18.14亿元，比去年同期增长38.3%；完成商业营业用房投资1.73亿元, 比去年 同期增长5.2%。在房地产开发投资中，土地购置费大幅回升，一季度全市土地购置费达4.54 亿元，比去年同期增长86.2%，占房地产开发投资的21.7%，比去年同期上升了6.6个百分 点，拉动房地产开发投资增长13.0个百分点。从区域上看，主城区（京口、润州）房地产 开发投速较快。一季度，主城区（京口、润州）完成房地产开发投资9.62亿元，比去年同 期增长57.5%，高于全市增速27.9个百分点。 2、房屋施工面积平稳增长，新开工面积增幅显著。 一季度，全市累计完成房屋施工面积707.37万平方米，比去年同期增长10.6%，其中： 住宅施工面积587.77万平方米，比去年同期 增长9.1%。与去年同期相比，今年项目开工 情况有所好转，新开工面积增幅明显。一季度全市房屋新开工面积79.39万平方米，比去年 同期增长92.4%。其中：住宅新开工面 积70.19万平方米，比去年同期 增长103.6%。从区 域上看，主城区（京口、润州）房屋新开工面积增长较快。一季度，主城区（京口、润州） 房屋新开工面积46.99万平方米，比去年同期增长3.3倍。 3、商品住宅结构调整优化，中小户型