徐州市房地产开发用地现状分析及土地供应管理总体思路研究.pdfVIP

土地市场类 327 徐州市房地产开发用地现状分析及 土地供应管理总体思路 刘明钟拾少军 (徐州市国土资源局徐州221006) 摘要：本文分析了徐州市房地产市场现状，认为徐州市房地产市场的整体水平比较低，仍有较大的发展空间。 并据此提出了推行积极的供地政策，加强土地一级市场垄断，建立以供给引导需求的供地制度科学把握供地 节奏，规范供地方式，强化跟踪管理等方面的对策和建议。 主题词：房地产开发现状供地政策 1徐州市房地产市场现状分析 徐州的房地产市场虽然在近几年以来得到了长足的发展，但与全国城市房地产平均水平比较，还 有较大的差距。目前徐州市人均住宅面积15．04平方米，远底于全国人均23平方米的现状，徐州市房 地产市场的整体水平还较低，仍有较大的发展空间。 1．1 新的政策法规对徐州房地产市场产生深远影响，房地产业开始洗牌 如建设部颁布了《商品房销售管理办法》，提高商品房预售的门槛；部11号令使土地一级市场更加 透明。同时一些其他的对开发企业的限制措施都开始正式执行，许多小开发商由于资金等因素困绕纷 纷出局。徐州目前共有房地产开发公司200余家，但约有100家近年来没有开发项目，说明房地产开 发商之间的整合已经开始进行。 1．2外资开始大批量涌入徐州房地产界，但还没有获利 2001年已经有外资投入徐州，但规模不大。2002年的徐州房地产市场，先是深圳邵华3．43亿竞 得滨湖花园，后有天信房产投资约2个亿在徐州投资金地商都等，都对徐州房地产界产生巨大影响。 1．3高层市场成为竞争热点。但楼盘销售不容乐观 在2001年，徐州高层物业已经开始出现，虽然销售不力，但大家都把希望寄托在以后几年。然而， 近两年徐州高层物业数量猛增，因此整个高层物业遭受着前所未有的销售压力。 1．4多层住宅稳中有升，规模化品牌项目开始涌现 徐州房地产界尽管在积极倡导高层物业，但仍然是多层住宅占据着市场的主流。现在全市的多层 住宅呈现三大特点：一是规模大；--是配套齐全、环境规划合理、呈规模化运做之势；三是销售速度快， 周期短。 1．5徐州房地产市场区域性格局已经形成 1．5．1 中心区(高层、小高层) “地段第一”在徐州市中心高层和小高层的建设中得到了验征。 新都嘉苑、锦绿嘉园、都市家园、金地商都、嘉铭苑、国际商厦等都位于市中心黄金地段。 1．5．2西北区(经济实用房)西北区的开发热点主要集中在徐州市第一期安居工程西苑居住区 为轴心的周边地区。西苑居住区开发较早，道路交通及相关配套设施相对较齐全，成熟大型社区优势 明显，是西部厂矿工薪阶层购房首选。但由于开发量大，目前可供开发的用地已经不多，已有重心逐渐 南移的迹象。 1．5．3 东南区(低密度住宅)长期以来，东南区一直都是徐州房地产市场的热点区域。以云龙 山、彭园、淮塔、泉山森林公园及高等院校为主体的旅游景观和文化氛围构成了东南区得天独厚的环境 优势，导致该区物业综合价位相对较高、高品质项目密集的个性特征，并体现住宅产业健康化、生态化 的发展方向。 328 江苏省土地学会2003年度土地学术年会论文集 1．5．4西南区(中、高档住宅)以云龙湖、滨湖公园、云龙公园为主体的天然水景构成了西南区 独特的环境优势，使得该区住宅项目的房价较高，物业类型也较丰富。环云龙湖周围的是第一个层面， 主要为别墅项目，如南湖花园、天齐别墅；而以富丽花园、吴庄花园为中心的地区则构成了西南区的第 二个层面，因道路、基础设施等因素的制约，多为多层住宅。 1．5．5 东北区(普通住宅) 自从近年鼓楼区实施“三产带两产”的北区综合改造的规划战略以 来，该区的区位优势也开始凸现。该区作为热点投资的大环境已经形成，尤其是近一年来春华园、春泽 园、子房花园等项目的开发，使该区可能成为2003年最活跃的普通住宅市场。 2对策和建议 为完成市政府土地收益任务，增强政府垄断土地供应力度，规范房地产市场秩序，促进城市土地资 产增值，进一步营造公开、公正、公平的土地市场竞争环境，为政府城市建设积聚资金，让老百姓得到真 正实惠，应适时调整和加强有关土地供应的政策、措施。 2．1垄断土地供应 2．1．1 实施五统一管理体制 全市各类开发区、工业区用地