房地产企业融资方式研究-罗丁丁.docVIP

房地产企业融资方式研究 Research of Real estate enterprise financing way 摘要：在当前房地产宏观调控以及政府对房地产金融的监管将从“增量监管”进入“存量监管”背景下，房地产企业从银行获得贷款相对困难，必须开拓新的融资渠道。由于各种传统和新兴的融资方式的融资条件、融资成本、融资期限和融资规模各异，不同实力的房地产开发企业应根据自身条件和房地产开发的不同环节动态地进行多方式组合融资。 关键词：宏观调控；房地产金融；房地产企业；融资方式 Abstract: In the current real estate macroeconomic regulation and control of real estate finance regulation taken from the incremental regulation into the storage regulation background, the real estate enterprises to get loans from Banks is relatively difficult, must explore new financing channels. The financing conditions, financing costs, financing terms and financing scale of traditional and new financing way are different, so different strength of real estate development enterprise should according to their own conditions and different link of real estate development for multimode financing combination dynamically. Key words: macroeconomic regulation and control;Real estate finance; Real estate enterprise; The financing way 1研究背景 自2009年底以来，新一轮房地产调控稳步推进，虽然中间部分地方政府一度试图采取一些措施变相地放松本地房地产调控，但直至目前，在全国层面，房地产调控依然没有放松的迹象，2012年11月，在十八大记者招待会上，住房城乡建设部部长姜伟新在回答路透社记者提问时表示：“房地产市场调控政策现在还没想放松[1]。”2013年2月20日国务院常务会议出台五项调控政策措施，要求各地完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地 供应、加快保障性安居工程规划建设并加强市场监管[2]。 在这一调控背景下，以银行贷款为代表的传统房地产融资方式逐渐收紧，除了公租房、廉租房、棚改房等保障房建设项目以及中低价位、中小套型普通商品房建设项目可以相对容易地获得银行贷款外，其他房地产开发项目获得银行贷款的难度加大，各类房地产开发企业不得不转向其他方式进行融资。 同时政府对房地产金融的监管也将从“增量监管”进入“存量监管”。2012 年底，中国的M2接近100万亿，GDP接近50万亿，M2与GDP之比高达200%。巨大的货币供应带来两个看似矛盾的怪象：一是市场中货币流动性持续过剩；二是实体民营企业持续资金饥渴。前者反映出资金增量供应过剩的现象，后者反映出资金存量管理低效的现象[3]。 在此背景下，市场规律必然发力，金融创新不可避免。过去，企业的资金来源主要是银行信贷，基本上是一棵树上吊死，但到今天中国企业融资方式已发生重大转变。这一变化直接导致以银行信贷为主要统计口径的广义货币M2已越来越缺乏解释中国经济的能力，只有转向包括更广义货币供应的M3甚至M4才能更好地解释中国经济。以直接融资为主的金融创新得到了政府的肯定和鼓励，就在刚刚闭幕的中央经济工作会议上，中央再次明确提出“适当扩大社会融资总规模”。社会融资总规模的扩大，具体到房企融资，最直接的变化就是房地产信托和房地产基金的快速崛起。 所以，从房地产金融的角度看，未来社会融资总规模的占比还将不断上升，而金融监管的大趋势是，政府金融监管机构对传统惯有的银行间接融资渠道的监管力度将弱化，而对信托和基金等直接融资渠道的监管将强化。 综合来看，对房地产融资途径的研究主要集中在三个方面：融资途径现状、融资途径创新和趋势、调控背景下的融资趋势。 2理论文献综述 2.1房地产融资概念 房地产融资是指在房地产开发及消费过程中，渠道所进行的筹资及相关服务的总称，包