新玉泰项目营销总体构思.docVIP

新玉泰项目营销总体构思 新 玉 泰 “ 月 牙 湾 ” 项 目 营 销 策 划 案 总 体 构 思 策划机构：中天广告策划公司 目录 项目与所在地的关系 我们的目标 市场 市场调研浅析 (一)1.景东当地销售方式与优惠政策 (二).消费客群浅析 (三).项目将面临问题预测 (四).市场访谈表 产品 一.项目整体SWOT分析 (一).区位SWOT分析 (二).景观SWOT分析 (三).建筑S W 分析 (四).外观S W 分析 (五).配套规划S W分析 (六).结论 二.产品建议 (一).产品问题 (二).改善产品建议 1.从改善项目认知劣势的角度 2.从规避区位威胁的角度 3.从解决消费习惯的角度 4.从树立开发商信誉品牌的角度 5.从提升物业品质的角度 营销 项目定位 产品定位 纯别墅 商住一体别墅 功能定位 客群定位 价格定位 形象定位 整体营销策略 营销推广计划表 入市策略 销售价格 均价 差价 建筑位置差价 朝向差价 景观差价 户型差价 付款方式建议 一次性付款 银行按揭 项目分期付款 价格分期及调整策略 市场导入期价格 市场培育期价格 强销期价格 尾盘期价格 价格的技术性调整 关系性价格调整 销售周期性价格调整 销售进度价格调整 推广 开盘筹备步骤 步骤一 步骤二 步骤三 步骤四 步骤五 步骤六 步骤七 步骤八 媒体投放计划、组合推荐及费用情况 户外广告 现场包装 媒体广告传播组合 电视广告 平面媒体广告 广告制作发布费用概算 开盘活动建议 整体预算 费用分配 新玉泰“月牙湾”项目营销策划案总体构思 项目与所在地的关系 景东县位于云南省西南部，思茅市北端，地处东经190022′—10115′、北纬2356′—2429′之间。东与南华县、楚雄市、双柏县接壤，南与镇沅县相依，西同云县隔澜沧江相望，北和南涧、弥渡两县相连。东西宽61公里，南北长73公里。总面积4465.85平方公里，其中山区占95.5%，坝区占4.5%。县城所在地锦屏镇海拔1171.3米，距省会昆明市公路里程477公里，距思茅市驻地279公里。 到2003年末，全县总人口35.298万人，其中农业人口32.6万人，非农业人口2.69万人。境内居住着汉族、彝族、哈尼族、瑶族、傣族、回族等民族，少数民族人口16.24万人，占总人口的46.3%，其中彝族人口13.8万人，占总人口的39.5%。 改革开放以来，全县围绕“打基础、调结构、建支柱、兴科教”的经济社会发展思路，培植林产、蔗糖、畜牧、烤烟和干鲜果5大支柱产业。2003年，全县实现国内生产总值（现价）101317万元，地方财政收入7585万元，城乡居民储蓄余额74182万元，与1978年相比，分别增长17倍、13倍、69倍。城镇职工年人均工资7692元，是1978年的14.1倍。产业结构、所有制结构、城乡结构和产品结构发生了重大变化。2003年，一、二、三产业结构为44.8:21.7:33.5，粮经结构为74.2:21.7，非农业人口比重7.9%。 2003年，全县乡镇企业达4081户，固定资产14515万元，从业人员9306人。已初步形成以茶叶、蚕桑、建筑建材、竹筷、电力、农产品加工为主的乡镇企业群体。2003年实现产值19006万元，占全县国内生产总值的18.76%；税收达1359万元，占全县财政收入的17.92%。 全县非公有制经济发展较快。2003年，有私营企业37户，注册资金2880万元，从业人员1069人；个体工商户3610户，注册资金2783万元，从业人员5411人。非公有制经济增加值占国内生产总值的23.9%。 本项目地块距离景东县城中心约两分钟车程，步行大概需要15分钟左右，位于现在景东县西边的入城处。由于景东县城南北面受山体的限制，造成整个县城快速向东西两端扩展，进一步使得本项目的用地位置更加趋近城市的核心区域，但该区域内大型房地产项目基本没有，项目用地周边的生活配套如超市、学校、医院等匮乏，商业氛围不够浓，还有待与城市新规划一起不断发展和完善。因为没有太多建筑的群落，以新建的月牙湾大型文化广场为主，自然和地理条件保留比较完善。利于项目的整合开发。本项目周边的电、气、水等城市配套设施已经能基本满足开发项目的需求。 我们的目标 把项目树立成景东房地产市场上的一个全新的品牌“名利双赢”。 把新玉泰公司打造成景东房地产界的一匹黑马，后来居上 目录 一．市场 二．产品 三．营销 四．推广 五．表现 一．市场 　通过对景东商品房市场的详细调查，经过分析后可以看出景东商品房市场的两个明显特征： 一是本地