2017年房地产五种情形会引起”前期盈利后期亏损“.pptVIP

五种情形引发的前期盈利后期亏损！ （一）预计毛利率高于实际毛利率。 （二）完工年度以后取得发票（税务稽查） （三）土地增值税清算年度缺乏收入配比 （四）车位、车位、车位！（文章） （五）“公共配套后建”引发的不配比问题 “企业所得税”和“土地增值税”计算方法异同的比较！ 国家税务总局2010年第29号公告 国税发【2009】31号文件第34条 PK 2012年15号公告第6条 国税发【2009】31号文件第33条 土地增值税“春秋战国乱悠悠” 国税发【2009】31号文件第32条 预提配套设施成本 天津市M房地产公司： 1、2013年未完工收入1亿元； 2、预计计税毛利率为25%； 3、2013年期间费用 540万 4、税金及附加合计为760万 5、应纳税所得额：1200万 6、缴纳税款： 300万元 天津市M房地产公司： 1、2014年完工收入1亿元； 2、计税成本9000万元； 3、毛利转回2500万； 4、2014年期间费用； 460万 5、应纳税所得额： -1960万 1、项目合计收入：1亿元 2、项目合计成本：9000万元 3、期间费用合计：1000万元 4、税金及附加：760万元 5、应纳税所得额：-760万元 6、2003年：1200万元 ；2014年：-1960万元，合计：-760万 坚决要求退税！ 做梦吧！ 1300 申请审查回复书 ? 申请人： 被申请人：天津市地方税务局 申请审查内容：审查废止津地税企所【2010】1号文件 申请人认为： 1. 津地税企所【2010】1号文件没有征求纳税人意见，不符合《税收规范性文件制定管理办法（试行）》（国税发[2005]201号）第16条的规定，程序违法； 2．津地税企所【2010】1号文件讲计税毛利率定为25%，严重脱离天津市房地产经济发展的水平。 天津市地税局 天津市政府法制办 房地产公司 被申请人答复： 1.为合理确定我市房地产开发企业的计税毛利率，市地税局与市国税局做了深入调研，选择了100户企业进行平均利润率测算，又选取了10户企业，就计税毛利率问题进行了实地调研测算并征求了意见，将计税毛利率定为25%。 2.国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发【2009】31号）规定，非经济适用房开发项目，位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，计税毛利率不得低于15%。因此，我市计税毛利率定为25%符合国家税务总局的规定。 另外，对销售未完工的房产，企业将预售收入按照25%的计税毛利率，减除5.65%的营业税及附加、2-5%的土地增值税和期间费用（经测算全国费用率为8%，我市为9%）等后，计入当期应纳税所得额（实际利润率最高约9.35%），待完工后再进行调整。最终企业缴纳的企业所得税占预售收入的比例仅2.34%。应当说，我市确定25%的计税毛利率并不高。 天津市地税局 天津市政府法制办 房地产公司 经审查： 1.市地税局与市国税局选择了100户企业进行平均利润率测算，又选取了10户企业就计税毛利率问题进行了实地调研测算并征求了意见。 2. 津地税企所【2010】1号文件符合《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发【2009】31号）关于直辖市非经济适用房开发项目计税毛利不得低于15%的规定。而且，再减除营业税金及附加、土地增值税和期间费用后，企业缴纳的企业所得税占预售收入的比例仅为2.34%。 本机关认为：津地税企所【2010】1号文件制定程序合法、内容合法、不予废止。 ? 2013年11月15日 天津市政府法制办公室 天津市地税局 天津市政府法制办 房地产公司 2013年10月，税务机关对M公司进行检查： M房地产公司2012年完工，由于完工年度未取得发票4000万元部分已经全部计入销售成本。 但是，在稽查期间，M公司客服困难，将4000万元的发票全部取得。 税务认为：根据31号文件34条规定，由于发票是2013年取得的，只能在2013年扣除。 因此，企业应当补缴2012年度所得税款1000万元，允许2013年将4000万元发票计入成本。 企业认为：哇，我2013年没有收入啊，难道2012年补缴税款，2013年增加4000万元亏损？我是项目公司，以后也么有收入了！ 税务说：的确有点儿不合理，可税法就这么规定的，这叫做“法不容情”，我“爱莫能助”！ 《对税务机关检查问题的回复意见》 尊敬的XX税务局： 第一，感谢贵局的检查，使我公司提高了纳税遵从度 第二，完全同意贵局的检查结果 第三，根据31号文件第34条规定，2012年未取得发票，同意补税；2013年取得发票后，按“规定”计入计税成本。这里的规定是指“