2009年11月深圳月报（定） - （下).docVIP

图5-3-7：2009年11月深圳新盘上市房型表 房型 单位数（套） 房型配比 房型面积（㎡） 套数 比例（%） 一房 1047 50 431 41.17% 50-70 642 61.32% 70 64 6.11% 二房 681 70 209 30.69% 70-90 472 69.31% 90－120 0 0 120 0 0 三房 464 90 320 68.97% 90-120 90 19.40% 120-144 33 7.11% 144 21 4.53% 四房及以上 174 144 32 18.39% 144-200 122 70.11% 200 20 11.49% 复式 102 —— 102 100% 别墅 32 —— 32 100% 其他 0 —— 0 0 合计 2590 —— 2590 100% 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 去化房型分析 11月份市场新推产品的成交量以中小户型的成交为主，主要是因为本月上市的非常公馆大量成交所致，此项目在宝安西乡，主要供应产品为一房和二房，由于项目地理位置条件较好，单价和总价都较低，因此本月共销售了463套单位，其中一房占了397套。从去化比例来看，四房及以上产品去化率最高，本月共向市场提供174套单位，成交102套，去化率达58.62%，主要是供应较少，而供应的项目如龙岸、君汇新天、首地容御等销售情况较少所致。从目前市场情况来看，市场成交仍呈哑铃型分布，小户型总价低和大户型总价高的项目受到市场青睐。 表5-3-8：2009年11月深圳市上市新盘供应成交情况表 房型 上市量(套) 去化量(套) 去化比例（%） 一房 1047 525 50.14% 二房 681 157 23.05% 三房 464 135 29.09% 四房以上 174 102 58.62% 复式 102 13 12.75% 别墅 32 0 0% 其他 0 0 0% 合计 2590 932 35.98% 资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 四、成交量分析 1、成交总量分析 图5-4-1：2008年11月至2009年11月深圳市商品住宅成交面积走势情况 资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 11月，全市商品住宅成交面积为46.28万平米，环比减少3.27万平米，下跌6.60%；同比减少16.29万平米，下跌26.03%。本月成交量虽然较上月有小幅下降，但从下半年的成交走势来看，仍处于一个较好的走量，究其原因，一是经过一段时间观望后，房价的高企一直延续至今，且没有下调的迹象，部分消费者重新入市，另一方面，由于市场传言房产优惠政策即将取消，刺激了一部分人去搭乘所谓的“政策末班车”，再加上供应的相对稀少，造成了在房价居高不下情况下，市场仍能获得一个较好的销售业绩。 2、成交结构分析 各区域成交分析：宝安、龙岗轮流争夺区域成交冠军，关内各区成交占比持稳 11月全市共成交5197套，其中关内四区共成交1945套、成交面积为16.51万平方米，占全市成交套数的37%，成交面积的36%；关外二区共成交3252套、成交面积为29.58万平方米，占全市成交套数的63%，成交面积的64%； 本月成交占第一位的为龙岗区，本月共成交1798套，16.26万平方米，占全市总成交面积的35%；区域成交主力是华业玫瑰郡、佳兆业上品雅园等项目； 本月成交占第二位的为宝安区，本月共成交1454套，13.32万平方米，占全市总成交面积的29%；区域成交主力是非常公馆、金光华龙岸、招商澜园等； 南山区本月成交1114套，成交面积为9.77万平方米，占全市成交总量的21%；本月南山区成交主力为首地容御、依云伴山等； 关内的罗湖、福田、盐田三区成交量互有涨跌，其中以罗湖区的华润幸福里、福田区的深港一号以及盐田区的金山碧海花园为主力成交。 图5-4-2：2009年9-11 月商品住宅区域成交面积比重对比图 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 表5-4-1：2009年10-11月商品住宅区域成交面积 区 域 10月成交面积（万㎡） 11月成交面积(万㎡) 同比增长（%） 环比增长（%） 罗湖 3.38 3.59 195.38 6.21 福田 1.86 1.77 -13.39 -4.84 南山 11.16 9.77 -2.54 -12.46 盐田 1.52 1.38 -26.26 -9.21 宝安 16.48 13.32 -52.77 -19.17 龙岗 15.15 16.26 4.72 7.33 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 面积段成交分析：70-90