2010年商业房地产行业风险分析报告（下）.docVIP

数据来源：国家统计局 世经未来整理 零售企业单位数 北京市商业地产市场尽管已经呈现出饱和状态，但是自身商业地产发展条件仍是相当优越的，随着城镇化水平的不断提高，经济增长进一步加快，消费需求会逐渐恢复。同时，北京作为一个政治文化之都，悠久的历史底蕴每年都吸引大量游客前来，带动其商业发展，因此，北京商业地产发展仍具有一定空间，但是，土地成本较高，竞争较大是仍旧是制约北京商业地产发展较突出的问题 二、2009房地产相关政策 （一）北京CBD东扩 写字楼迎来新市场 2009年5月11日，北京市政府同意将北京中央商务区CBD沿朝阳北路、通惠河向东扩展至东四环，新增面积约3平方公里，并由朝阳北路向北到农展南路增加约3.97平方公里的规划控制区，标志着CBD东扩的正式启动。根据北京市政府的规划，东扩区将继续保持CBD的产业定位，着重发展总部经济、国际金融、高端商务，将CBD发展成为现代化高端商务区。 此次CBD东扩区占地面积３平方公里，东扩区将在未来６到８年内建成，届时CBD东扩区的建设标准将高于现有区域，其中甲级商务写字楼的比例约占５０％，并为一些国际金融企业、地区总部量身定制专业楼宇，实现与国际标准接轨。剩余部分则以高档住宅和商业配套基础设施为主，包括国际化医院和学校等。 政策解析：近年来，CBD渐呈饱和状态，扩张成为必然选择，建成后的东扩区市政、交通、配套商业等将十分完善，对CBD的产业功能起到互补的作用的同时，将有利于商业地产中的商业用房发展。同时，CBD扩区后将增加甲级写字楼比重，提供定制专业楼宇，满足总部、外资银行、世界500强及跨国公司总部入驻需求，为CBD产业升级提供空间载体。这意味着在未来数年内，CBD的高端写字楼市场格局将会重新洗牌，也为目前市场上的甲级写字楼带来更多的机会。 （二）北京计划3年投资500亿加快城南发展 2009年11月5日，经过三年时间酝酿，由北京市发改委等34个部门和城南五区（包括崇文、宣武、丰台、房山和大兴等五区）共同参与制定的北京市《促进城市南部地区加快发展行动计划》正式印发。在这份文件中，城市南部地区被定义为“北京市未来发展的战略空间和北京市参与京津冀区域合作的重要门户通道”，《行动计划》主要抓住制约城市南部地区发展的突出矛盾和关键环节，以基础设施、产业功能区、主导和特色产业、民生改善四大领域为重点，进一步缩小城市南部地区发展条件和公共服务等方面差距，进一步强化城市南部地区的产业、文化和对外服务等功能。预计未来三年，市区两级财政对城南地区投资将超过500亿元，加上带动的社会投资，总投资可达到2900亿元，同时，推进丽泽金融商务区、中关村丰台科技园、大兴生物医药基地、大兴新媒体产业基地、龙潭湖体育产业园、广安产业园、良乡高教园区、北京石化新材料科技产业基地、房山窦店产业基地建设发展，推动与北京经济技术开发区合作，为城市南部地区提供新的发展空间。 政策解析：南城九大高端区域主要以发展金融、商业、工业等产业为主，对南城经济起到推动作用的同时，必然增加加对商业服务业等配套设施的需求，间接增加对商业地产航的需求，由于南城发展水平相较于北京整体水平仍比较落后，自身商业地产存量尚未达到饱和，因此发展空间较大，同时，随着北京经济的进一步回暖，我们预计未来南城地区将会成为商业放量的热点地区，商业地产将得到飞速发展。 三、 数据来源：国家统计局 世经未来整理 2009年北京市商业地产投资情况 （二）商业土地交易价格先降后升 整体低于2008年水平 2009年，北京市商业土地交易价格呈现出先降后升的走势。全年平均商业用地交易价格10172.25元/平方米，比2008年10402元/平方米的交易均价下降2.2%。 具体看，2009年前两季度，北京市商业用地交易价格直线下跌，由于地产商对于后市抱有较大的不确定性，因此购置土地的热情低落，商业用地交易价格一度跌至10024元/平方米。进入下半年，一方面住宅地产的需求市场的强烈复苏，价格上涨泡沫蔓延到土地交易市场，另一方面，商业地产开发建设回暖，土地需求量加大，两方面作用带动商业用地交易价格小幅上涨，到2009年第四季度已经回升到10316元/平方米。居住用地交易价格更是上涨到10785元/平方米。 商业用地交易价格应显著高于住宅用地，2009年北京市商业用地和住宅用地交易价格的颠倒，客观反应了09年房地产市场的非理性上涨。预计未来2010年，随着国家各项抑制房价政策的出台，土地交易市场也将回归理性，商业地产在2009年复苏良好，相对土地需求量也将加大，因此2010年北京市商业用地交易价格将会进入上涨阶段，不利于商业地产商控制风险，运营成本加大。 数据来源：中国城市地价动态检测，世经未来整理 2009年北京市商业用地购置价格 （三）办公用房开发建设情况 2009年