规划措施对房地产价格的调控作用研究.pdfVIP

规划措施对房地产价格的调控作用 朱道林‘王霞“ 摘要：通过比较国内外的城市规划体系，针对大陆房地产市场存在的主要问题，通 过研究规划措施与房地产价格之间的关系，提出了利册规划措施调控房地产价格的具体 思路．研究认为：住宅结构性供给不足和优良地段的土地供给不足导致房地产价格过高， 这是市场失灵的表现；城市规划作为政府调控市场的手段，应谊通过规划措施提高土地 和房屋的有效供给，以及控制开发商和公众利益之间的矛盾；调控房地产价格的规划措 施应主要采取调整城市结构、改善城市交通、完善控制性详细规划等． 关键词：城市规划房地产价格房地产市场 近年来，大陆各地房价不断上扬，2004年全年商品房价格上涨了14．4％， 今年一季度，房价又同比上升12．5％，在经济发达的上海，市、郊区住宅均 价已经超过了每平方米一万元。商品房供应结构不合理，市场秩序比较混乱， 推动了房价进一步上涨。城市规划作为政府调控市场的一种手段，与房地产 价格之间存在怎样的关系，以及如何利用规划政策对房地产价格进行控制， 是本文讨论的重点． 1．英美两国利用规划政策调控房地产价格的经验 英国和美国是世界上较早开始城市用地规划的国家，至今已经有了几十 年甚至上百年的发展“’．90年代以来，荚美两国在如何利用规划控制政策调 控房地产市场方面作了较多研究． 1．1城市规划体系概述 1．1．1英国的规划体系 由法规体系和执法系统构成了英国城市土地规划的制度框架．其立法系 统包括制定城市规划法案和编制具有法律约束力的开发规划；其执法系统是 指对控制地区的土地签发规划许可证等开发活动…．英国现行的规划法律体 ’朱道林，中国农业托学土地资源管理系，象主任，教授，博士生导师．主要研究领域为土地管理和 土地价格．’王霞，中圜农业大学土地资源管理系，博士研究生． p王霞，中闽农业大学土地资鼎管理系，博士研究生． 系包括：1990年的Ⅸ城乡规划法》作为核心法，以及一系列的从属法规，1990 年的《规划(历史佩护建筑和地区)法》作为专项法，1995年的《环境法》 作为相关法”’。英国的核心法及其从属法规涵盖了发展规划、开发控制、土 地征用等众多方面的实施细则。专项法针对规划中某些议题进行立法，比如 公目和垒村公共通道、城镇发展、办公和工业发展等。 《城乡规划法》。将规划体系确定为结构规划(StructurePlan)和地方 规划local Plan)两个层次．结构规划在英国又称为战略规划(strategy plan)，它摒弃了土地并惘规划的终极规划模式，突出城市发展方向、整体空 间框架(结构)的战略布置和过程的控制。地方规划是在结构规划总体思想 指导下，局部区域的较详细的战术性政策规划．尽管地方规划强调发展的具 体空间布局，土地利用及交通网络等物质开发要素，但地方规划仍然是控制 性的，．如地方规划中政策制订尽管内容条款与结构规划相同，但包括了详细 的开发建设控制和指导内吝。 1．1．2美国的城市规国j体系 美凰没有国家层次上的规划体系，其各项规划法规均建立在各个州的授 权法的基础上，·由地方政府负责制定．各个州的城市规划主要包括城市总体 规划、区划、土地细分规则等主要方面．其中，城市总体规划(comprehonsive plan)一般是规划30年左右的长期计划性文件，包括土地利用、交通设施、 公共设施，空地等各个领域的计划”1。区划是由地方政府把规划区域划分为 若干地区，在各个地区内按照不同的基准，对土地、建筑物的位置、规模、 形态、用途等进行控制．区划是美国城市中进行开发控制的主要依据，以城 市总体规划为依据制定，城市规划的内容必须具体的转译为区划法的内容才 能得到实施”1．土地细分法主要是将大的地块划分为尺寸较小的建设地块， 以满足地块产权转让的需要“1． 1．2荚美两国规划政策对房地产价格的控制作用 可以看出，英国和美困的城市规划体系大致包含两大基本层次，即城市 发展规划书开发控制规划．前者注重城市总体发展策略、空问结构框架的制 307 定，后者则偏重于对城市开发建设的具体规定Ⅲ，如美国的综合规划和区刈． 英国的结构规划和地方规划．其中，开发控制规划是影响住房市场的主要方 面。 在英国，地方发展规划是开发控制的主要依据，并实行审批制度，任何 开发活动必须申请规划许可．在住房市场方面，