綦江东部新区嘉驰安置房项目商业可行性研究报告..docVIP

綦江东部新区嘉驰安置房项目商业可行性研究报告 綦江东部新区/嘉驰安置房项目 商业可行性研究报告 TO：重庆嘉驰置业有限公司 2012年1月 目 录 第一部分：项目概况总述 第二部分：綦江市场研究 第三部分：项目综合分析 第四部分：项目商业规划建议 第五部分：项目招商策略建议 第六部分：项目经济效益评估 第七部分：项目可行性评估及建议 第一部分：项目概况总述 项目概况 开发商情况简析 文龙社区 联惠社区 核桃湾社区 通惠社区 新兴社区 项目位置：项目用地位于綦江区最新规划的东部新区五大社区之一的“新兴社区”地块内。 占地面积: 总用地面积732083平方米，A地块10005平方米，B、C地块相邻，合计22078平方米。 地块周边状况： 项目用地东侧临通惠大道延长线（城市主干道。在建，今年底前通车），西面临缓坡南方翻译学院，南北分别临路（在建）。 项目概况 项目规划要求 技术经济指标： 项目共分为三个地块，其指标如下 占地面积：32083 M2 容积率：≤2.5 建筑密度：≤35% 绿地率：≥30% 总建筑面积：89800 M2 （本项指标均为预计数） 其中： 地下室：9594 M2 高层住宅：696380 M2 商业：13826 M2 建筑高度：不超过 50 M 机动车位： 地下一层设计，个数依据规划要求 A地块 B地块 C地块 项目概况 户型配置要求： 由于本项目为拆迁安置房项目，多数住宅将由政府回购进行拆迁安置，因此对于项目的户型配置（主要为还迁住宅的配置）有硬性指标规定，其具体要求如下： 政府规定本项目总共需要安置还房面积共计：约54500㎡，其中户型要求为： 建筑面积为30 ㎡的户型不少于71套，至少需要约2130 ㎡ 建筑面积为60 ㎡的户型不少于291套，至少需要约17460 ㎡ 建筑面积为90 ㎡的户型不少于212套，至少需要约19080 ㎡ 建筑面积为120 ㎡的户型不少于15套，至少需要约1800 ㎡ 其中，A地块安置房面积9500平方米以上，B、C地块安置房面积45000 ㎡以上。 余下的建筑面积可考虑修建为住宅或商业面积（临街商业或独栋商业）。 住宅部分建筑面积按65-95平方米范围设计两房和三房户型。 商业部分临街底商进深不少于16米，独栋商业可单独考虑。 除去拆迁安置面积外，为了满足容积率要求，项目还能够修建最多25707.5㎡的面积，此部分面积到底如何划分（住宅或商业），将是本报告所研究的重点。 项目概况 开发商情况简析 （略） 开发商情况简析 第二部分：綦江市场研究 綦江区域概况 区域市场现状及总体特征 区域商业市场现状及需求状况 政策环境研究 区域竞争项目分析 可比性案例分析 消费者调查研究 商家调查研究 綦江区域概况 区域简介 重庆市綦江区位于四川盆地东南与云贵高原结合部，东、北、西分别与重庆市南川、巴南、江津三区比邻，南与贵州省习水、桐梓两县接壤，东西宽65公里，南北长82公里，幅员面积2748平方公里，人口122万，其中城镇人口50余万，辖25镇、5个街道。 地处四川盆地与云贵高原东南结合部，属喀斯特地貌，地势南高北低，以山地、丘陵为主。綦江河纵贯南北，有蒲河、清溪河等支流汇入。属中亚热带湿润气候区，立体气候明显，年均降水量1071毫米，年均气温18.8℃。有煤炭、铁矿、石灰岩、天然气、石英砂等矿产资源。 綦江城区建成区面积约12.3平方公里，城区人口约23万人。 綦江区域概况 巴南区 江津市 南川市 贵州·习水、桐梓 （数据来源于綦江政府网站简介） 交通状况 綦江铁路、公路、水上运输兼备，交通便捷，是重庆南部的交通枢纽。 綦江道路交通便捷。距重庆市主城区仅半小时车程，两条铁路（渝黔、三万南）、两条国（省）道（210线、303线）、两条高速路（渝湛、綦万）纵横交错，有火车站点9个、高速公路出入口6个，是通往贵州、云南、湖南、广东、上海的重要陆上通道，也是渝南及黔北地区重要的物资集散地。 渝黔高速铁路也将于明年动工开建， 初步规划在綦江境内设置綦江火车站、赶水火车站，估算总里程67公里，总投资70亿元。届时只需要13分钟就连通綦江与主城。 綦江区域概况 （数据来源于綦江政府网站简介） 经济环境 至“十一五”结束，綦江全县经济发展实现重大跨越。 GDP在2005年的基础上翻了一番。财政收入一年一大步，五年增长9.3倍。 工业总产值接连跨越100亿、200亿元台阶，增长1.5倍。固定资产投资累计完成355亿元，是“十五”期间的2.8倍。 社会消费品零售总额翻了一番，跨上50亿元台阶。 预计2011年全区生产总值实现267亿元，地方财政收入50亿元，工业总产值417亿元，全社会固定资产投资223亿元，社会消费品零售总额88.5亿元，城镇居