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水晶岛服务式公寓 市场调查报告 2004.12 目 录 第一部分 水晶岛市场调查概述 3 一． 市场调查目标： 3 二． 市场调查时间： 3 三．市场调查范围： 3 四．市场调查方法： 3 五．市场调查项目： 3 第二部分 市场调查结果与分析 4 一、标杆城市调查成果与分析 4 1.酒店式公寓可以如下分类： 4 2.“产权式”的投资型公寓对业主的回报内容 5 3.酒店式公寓经营案例 6 4.标杆城市调查成果分析 10 二. 西安市场调查成果与分析 10 1.西安高新开发区发展现状 10 2.西安市酒店式公寓需求分析 13 （1）西安酒店式服务公寓现状 13 （2）酒店式服务公寓消费对象 14 （3）外来人士目前的居住现状 15 （4）外来人士在西安寻找住所的途径 18 3.水晶岛项目周边环境调查 18 4.高新区入驻企业需求调查 22 三、市场调查结论 24 调查主题：酒店式公寓市场 调查单位：博维达观公司 第一部分 水晶岛市场调查概述 市场调查目标： 目标一：了解标杆城市酒店式公寓投资形态及经营方式； 目标二：为水晶岛酒店式公寓市场定位获得参考数据； 目标三：获得水晶岛酒店式公寓目标市场市场容量数据，并为营销模式设计提供参考 市场调查时间： 2004-11-15至2004-12-20 调查地 人数 天数 北京 3 4 杭州 4 1 西安 4 30 三．市场调查范围： 地域范围：北京市、杭州市、西安市 调查对象：北京和杭州酒店式公寓、西安市酒店、西安市公寓、西安市房屋租赁市场、西安高新区企业 四．市场调查方法： 访问法：面谈调查、电话调查 统计分析法：趋势分析、相关分析 五．市场调查项目： 北京市酒店式公寓 样本选取原则： 在北京成熟商圈及商圈辐射范围内选取样本，如燕莎商圈、亚运村商圈、中关村商圈。 在高、中档次中分别选取样本。 在公寓经营各阶段中，如成熟阶段、起步阶段和规划阶段分别选取样本。 被选择的项目有： 数码银座酒店式公寓、恒川公寓、安贞大厦、亮马河公寓、汇园国际公寓、丽都公寓、芳园公寓、上康城公寓、金桥国际公寓、晶都国际、远中悦莱国际酒店公寓 杭州市酒店式公寓 杭州龙禧酒店 西安市酒店 样本选取原则： 高新区内的全部酒店和高新区周边酒店作为样本。 以三星级以上的酒店作为样本。 被选取的样本有： 新纪元酒店、导航宾馆、国税大厦、万嘉国际商务酒店、丽苑酒店、秦都酒店、皇城宾馆、长安城堡大酒店、人民大厦、喜来登大酒店、唐城宾馆 西安市公寓： 世纪经典、东生公寓、西安软件园公寓、金领公寓、中建世纪领域、世纪公寓 西安市房屋租赁市场 样本选取原则： 以高新物业管理的社区作为样本。 被选取的样本有： 新都市杰座、枫叶新都市、枫叶南区、枫叶北区、枫叶高层、文华阁、新家园、广场大厦 西安高新区企业 样本选取原则： 以运营主体设在高新区内的企业为样本 以经营成长性良好的企业为样本 以03年技工贸百强企业为样本 从制造型或研发型、大型企业或中小企业分类，分别选取样本 被选取的样本有： 富士通通信、盛赛尔、千禾药业、大庆金安、NEC无线、大唐电信、西安软件园等 7. 高新区一、三、五公里范围内的餐饮、娱乐、购物场所 第二部分 市场调查结果与分析 一、标杆城市调查成果与分析 1.酒店式公寓可以如下分类： a.按产权归属分类，可分为产权式和无产权式。 所谓“产权式”是指个人购买公寓楼中的房间，获得房屋产权，业主将房间委托给公寓物业管理公司或专业酒店管理公司进行酒店式公寓的管理或经营，委托的形式可以是经营公司承租，也可以是经营公司提供中介式服务，业主从房间经营中获得回报。新建的公寓大多采用这种形式，如：刚开业使用的金桥国际公寓，05年底投入使用的晶都国际、远中悦莱国际酒店公寓。 所谓“无产权式”是指公寓楼不对外出售，公寓楼由物业管理公司或专业酒店管理公司进行酒店式公寓的经营。早期的公寓楼都采取这种形式，如：亮马河公寓、恒川公寓、丽都公寓、数码大厦、上康城公寓等。 b. 按租金高低可分为高、中档 高档公寓 中档公寓 典型公寓 亮马河公寓、恒川公寓、丽都公寓、数码大厦 安贞大厦、上康城公寓、汇园国际公寓、芳园公寓、金桥国际公寓 租金 1400~3000美元/月 4500~8000人民币/月 客人定位 外籍人士 公司高管、高级职员、外籍人士 入住性质 居住与商用，禁止挂牌 居住与商用，禁止挂牌 地点 在CBD商圈内、商业繁华地段，公寓与酒店、写字楼为一组群楼 CBD商圈辐射区，交通方便 配套 公寓内自营或引进餐饮、休闲、健身场所，结合周边超市、学校形成完善的配套项目 公寓引进配套项目，完善居住环境 服务 按照五星级酒店服务标准 酒店日常服务 2.“产权式”的投资型公寓